现在一说起投资商铺，只要有点投资经验的投资者都会say No，各房产自媒体的大V更是告诫：商铺投资对于普通投资者风险太大了，一铺养三代更多的可能是一铺坑三代投资骗局！

的确，由于某些制度和运营模式的关系，这些年来大量开发建设商业体，国内商铺在人均面积上远超多数发达资本主义国家，而其交易上70%的增值税、基本不能或低年限、低比例贷款，更使其流通性大大降低，加之近年来电商冲击，商铺空置率持续攀升，投资商铺亏损的者比比皆是，国内商铺投资成为一件难度极高、极专业的事。那么，海外商铺的情况又如何呢？就拿我所熟悉的澳大利亚墨尔本做例子吧。

大家都知道，澳洲是一个经济、政治稳定、高福利的发达资本主义国家，已经连续10年保持经济正增长，每年都有大批移民进入澳洲，墨尔本人口目前平均年龄为35岁，每年以1.4%左右即4-5万的数量在增长。人口良性增长是无论住宅地产还是商业地产良性发展的基石之一。住宅地产这里暂不做阐述，今天重点说说墨尔本商业地产中的商铺投资。那么投资墨尔本商铺到底有什么优势呢?

首先和中国商铺比较：

1、澳洲法律和制度更成熟，在商业规划等方面更科学和接近市场，不存在大干快上，野蛮发展的情况，商铺人均面积及分布相对合理，使得空租率大大降低（疫情特殊情况下除外）。

2、没有像中国那样超高的增值税，税率在可接受范围，且可以通过多种方法合法避税，买卖自由，流通性高。

3、可以通过银行或其他基金等贷款机构贷款，一般可以贷到6-8成。最高30年，利率目前大概4-5%，远胜中国5-6%，最高10年的贷款方案。

4、发达资本主义国家人力成本较高，电商发展比国内缓慢，对传统商业影响较小。

5、澳洲为永久所有权，中国是40年使用权。

其次和澳洲住宅地产相比较：

1、疫情之前商铺对外国人投资完全开放，1000万澳币以下不需要FIRB批准。目前因为疫情关系，政府为了保护本地商业，所有外国投资商业物业均需要FIRB批准，时间会长达6个月。该条款目前还没有放开的迹象。

2、商铺可豁免缴付额外8%的印花税。

3、海外身份可以购买二手商铺，出售时对象也不必局限于citizen和PR。

4、商铺相对住宅来讲，商铺具有更长的租约，短则3-5年，长则15-10年。

5、商铺有稳定的租金增长——逐年按3%-4%递增。

6、商铺的物业费、市政费等由租客承担，净回报率对比住宅的3-4%来说可以达到6-7%。

7、商铺在自己经营商业后转卖188做移民商业套利。

以上聊了聊墨尔本投资商铺的优势，大家可以看到，我并没有说到商铺自身升值问题。和墨尔本公寓一样，大多数商铺升值缓慢，而且商铺的升值牵涉到太多的专业预判，政治、经济环境，政策导向，商业配套，本身的经营等，升值空间差别巨大。具体的选择我们可以下次再聊。

我这里还想说一下，我们正处在一个高发展、高通胀，而人民币汇率强制稳定的时期，即货币对内贬值，对外升值，拥有国外低通胀、低利率的房贷债务，可是不小的福利呢！

对于国人来讲，如果您的资产达到一定规模，投资海外房产，是自身资产必须的一种配置，它讲求的是稳定、长期，它是一个保值增值的物业，不会让您暴富，可是会让您安心！