大家好，我是澳洲Jerry，许多朋友其实他们对澳洲的土地产权、Land Title 都不是很了解，但在澳洲其实土地产权是非常重要的，所以我们必须明白我们购买的是什么类型的土地产权。

因为会直接影响房屋现在的价值和未来的价值，今天我们就详细分析一下其中的区别，这里没有房产买卖，只有房产知识分享。

土地产权

所有权 Ownership：澳洲自住房土地产权拥有产权是所有权（Ownership），你购买的房屋土地产权，都会拥有永久性产权，可以世代传下去。

租赁产权 Leasehould title：比如堪培拉的土地是属于租赁产权（Leasehold title），房子是业主的，但土地是跟政府租的，这套制度和香港一样，因为这套法制都来源于大英帝国，一般租期是99年。

租来的产权和永久性产权，实际上有什么分别呢？

第一个分别就是土地租约到期，根据目前的法律，租赁者需要支付一笔行政费用再续签99年。

这一次疫情，澳洲政府花了不少钱，所以这一类续签费用涨价的可能性很大，不过政府是完全有权不给续签，把土地回收做其他用途，比如建学校、建医院、扩建马路等等。

这是法律规定允许澳洲政府这样做的，但是会给一定的补偿，但这个补偿是政府决定的，不能与政府讨价还价，当然你对政府的补偿不满意，你完全有权利去告政府。

如果政府碰上钉子户多少也会做一定的让步，如果拥有的是永久性产权，你将会得到政府更多的保障更多的补偿。

由于土地产权不同，银行在审批贷款的时候会仔细的审查土地产权，所以在澳洲两种土地产权肯定是永久产权比较值钱。

Land Title

分契产权 Strate Title：分契产权比较常见的是公寓、联排、Unit等，我以公寓为例子，分契产权（Strate title）是把大的土地分成多个独立的小产权，其中还包括很多公共设施，比如电梯、游泳池、公共空间的产权是有所有的业主共同拥有。

澳洲法律规定，超过三套以上的公寓或者联排需要成立 Body corporate 业主立案法团，并且需要交给有资质的管理公司去管理。当然业主们如果对管理公司不满意，可以通过表决更换新的管理公司，所有的业主必须共同承担公共部分维修保养的费用，管理费是按照每个季度来支付的。

澳洲有一种房屋叫Unit，房屋外表看上去和House很像，有些甚至比House更新更大，居住面积甚至超过House，土地占比也挺大，但是Unit土地类型是属于分契产权。

Torrens/Freehold Title：这种类型在澳洲最受开发商欢迎，因为只要拥有了土地的产权，土地的使用权也不受限制。

只要条件允许可以加盖增加居住面积，一层变两层，一套变两套，后院加盖奶奶房或者子女房，或者卖掉一套自己保留一套都是可以的，当然都必须要经过Council的批准。Council会根据你土地的形状，决定是否同意业主的改造计划，很多不规则土地，也是会拒绝建两套的申请。

*限制土地使用权的 Heritage House：这种土地一般拥有百年历史以上，受政府保护的房屋，虽然这些土地产权也是Torrens/Freehold Title，但房屋会受很多限制，这个房子有没有受到限制，可以在每个州政府的网站上查到所有的资料资料都是公开透明的，这是墨尔本的官方网站：www.heritagecouncil.vic.gov.au

这种类型的房子是比较麻烦，限制会比较多，澳洲是非常重视历史文化保护，别说是把房屋推倒重建就连搞个室内装修，都要拿到政府的批文，而且还会要求你维持房屋外观的原貌。

如果你私自对政府保护房屋拆除，将会受到很重的罚款，甚至还会坐牢，但是这些房子很多都在富人区豪宅区位置是非常好的，有些保护良好的老建筑，也是非常受富人欢迎的，就相当于上海的老洋房。

社区产权 Community Title

这种一般是综合的大型小区，它的属性类似于 Strate Title，不过它拥有更多更大的公共空间。

例如公园，公路，自然景观等，也是有相应的物业公司进行管理，有些是买地建房的项目，这种项目很多独立House也是有物业费的。

盟约 Covenant

这种类型比较冷门也比较复杂，其中还分 Property 和 Land Covenant 。比如限制只能用红砖来建房屋，外墙不能使用木板等这种类型的限制。又比如在土地使用权上，加上额外的限制条款，比如你的土地足够建两套，但是在你重建的时候不允许，只允许建一套。

公司产权 Company Title

简单来说，就是物业是由公司持有会通过公司的股份来分配产权，这种比较复杂，但是购房者遇到的可能性较小。

这么多类型的土地产权，你是如何知道你买的是哪一种产权？

澳洲法律规定，必须在买卖合同上注明这些限制条款，如果不明白一定要和律师加强沟通，一般负责任的房产律师都会知道其中的区别。