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房产投资的“黄金十二字”

澳洲疫情是世界上控制最好的国家,即便如此也是付出了高昂的代价。从宣布封国,封城到现在也差不多两个多月的时间,维州更是管理严格,我家“神兽”终于被通知于下月9号返回熟悉又渴望的教室了,各种复工陆续恢复。

房产销售在疫情期间也没有太大影响,目前已经恢复线下拍卖了。这个期间还是接到很多咨询,例如:这个时间可以买吗?买了会不会跌啊?还看好房产市场吗?等诸如此类问题。当然有些顾虑也是可以理解的,毕竟房子是人生中单笔消费最大的产品了。

结合本人在国内以及澳洲的一点实际投资经验,分享些自己的投资心得。首先要很肯定的说,投资是没有捷径的,所谓的投资速成,秘笈之类的说辞我只能呵呵了。投资是一个看似极为简单,实际赚钱不易的学问。国内在2016年的时候选到好的筹码还能赶上暴击,我也是赶了个末班车,小赚了一笔。

这笔钱在2018年购入墨尔本CBD的一套两房公寓,自己管理过短租,后面因为实在是没时间,做了长租,收益是真的不错。当时买国内投资房时目的很明确,总价低,价格涨幅不大的区域,但是交通,生活便利,周边有轨道交通,这样的房子容易出手。随着政策的不断出台以及房住不炒力度的加大,目前在国内也是不太可能实现暴击了。澳洲,一个成熟的资本主义市场,暴击的可能性就更不可能。

那这里你就会问了,那为什么还要投资。因为成功没有捷径,投资更是如此。说句不好听哈,别想着一夜暴富啦。成功人士的背后有我们看不到的艰辛。但是不是就不投了呢?当然不是,投资是保证你现有的资金不会缩水,反之投错结果就不是这样了哈。投资本质简单的说,就是“高抛低吸”,举个例子,2018年国内股市正是“低”的时候有几个人吸了?

2019年澳洲房市低点的时候你入了吗?我很庆幸我入了,入了没多久楼市开始反弹。有人会说,你很幸运,是有一定的运气成分,关键是你做好准备了吗?做为我们普通人投资,就是不要买错。其实也简单,再举个例子,读书时,学习数学,各题型都会有一个公式,老师会说,记下这个公式,碰见类似的题型套公式呗。房产投资也一样,掌握重要点,不论在哪里,都可以套用。总结下来就是十二个字“好城市 好区域 好房子 好价格”

好城市 —— 政策经济人口三方面因素。

好区域—— 这里不多做解释,参考原创文章“你真的了解墨尔本的区域吗”,还不能深刻理解,可以联系我们,具体分析。

好房子 —— 好贷、好住、好租、好卖。

好价格 —— 相对于市场价格估值以上是模型也是逻辑,只有了解了这些,才不至于入坑。还有人买房时会说,我朋友说的怎样怎样。这里也要提醒下,如果给你建议的这位亲戚或是朋友,自身没有买过房的经验,有什么资格来建议你是否可以买呢?毕竟真金白银是你在付的啦。可以咨询行业资深人士或是万能的“度娘”做做功课啊。千万别让你身边的人左右你哦!

最后借用一句话–投资是一种“财不入急门”的概率游戏,能走的捷径只有一条:不要死,长期做,小获利,慢积累。

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你真的了解墨尔本的区域吗?

买房最重要的就是地理位置,Location! Location!! Location!!! 那今天就来讲讲墨尔本的区域。

墨尔本被人熟知的区域有很多,市中心City就不用说了,还有华人熟知的Box Hill 和Glen Waverley,以及“富豪区”Toorak,Kew,Canterbury 等等,想必大家都略有耳闻。不过也有很多人,可能连这些区在哪都不清楚,所以今天我想从墨尔本的各个方向来分析。

墨尔本的区域发展可以说是以City为中心,辐射出去的(个人认为与墨尔本的火车线路很有关系,上图黑色为火车线)越靠近City,人口密度越大。不过墨尔本“偏科”严重,因为东区东南区发展较早,所以居住人口更多。

因为政府的规划和配套设施的分部,所以各个方向都有一个比较中心的区域,往往这些区域会有比较大的购物中心,医院,著名大学的主校区,或者超高分的学区。这些因素吸引了很多人来这些中心区域置业,而房价也很有意思的从这些中心点开始往外扩散。

以下是我个人在墨尔本生活,以及从事房地产行业总结出来的,我列出了墨尔本各个方向的中心区,以及目前每个方向发展到了哪一个位置,与大家一起分享,欢迎讨论。不过不包括距离CBD 5公里内的社区,因为前面也说到了,早年就已经是百万社区,已经非常成熟,我们没有必要讨论了。

大city区

首先是墨尔本的中心——大City区,包括了:

1:市中心(CBD)

2:墨大周边(Carlton,维多利亚女王市场到皇家医院这一圈)

3:南岸(southbank,赌场的南边)

4:Docklands(港口区,应该是很受争议的社区之一)

正东面

正东面(2014年后):以Box Hill 和 Doncaster(红圈)为中心发展起来的社区。

上一个房产高峰期2017年中,房价推进到了Ringwood East 和 Bayswater(蓝圈)

正东偏南面

正东偏南面(2013年):以Glen Waverley (红圈)为中心的向周边发展出来。以旧翻新,推到重建,是这个方向的性质。

这个方向画一条直线到墨尔本的市区,这个直线上经过的所有的市区,包含往北十公里(连接到正北面),往南十公里(连接到东南面)这样的一个范围内,任何一个社区都是响当当的一等社区。

也只有在这一个大型的范围内,可以买到双校区,甚至三校区的保值好房源。也因为如此,这里吸引了不仅墨尔本本地人,还有新移民们的目光。

东南面

东南面(2015年):以 Clayton 莫纳什大学(Monash)为核心的发展起来的社区。

这一路经过了莫纳什大学的两所分校(Caulfield 和 Clayton),一个南半球最大的购物中心查士顿(Chadstone),再到Springvale东南亚人移民聚集区,再到城中城Dandenong社区,一路上隔三差五一个大型商住集中地。

也因为M1高速公路以及超长的火车线,东南区已经发展到了60公里外的火车终点站Pakenhaman,并且带动发展了火车沿线后段的Cranbourne,Clyde,Officer 等全新的社区。

以上三个方向,是墨尔本这个大城市的核心地带了。前面也说过,因为墨尔本“偏科严重”,之前的墨尔本发展是明显的重东轻西。

北面(2015年):以老牌社区 Preston为中心扩张出来的区域,距离市区位置很近。

西南面(2009年):过去十年政府规划,大力发展,以Point Cook为中心迅速崛起的大社区。社区物业类型以新开发的独立别墅为主。

正西面(2015年):以Tarneit往西北方向大力发展中。

东北面(2017年):以Ivanhoe为中心,加上南面临接Alphington的北面的Heidelberg社区,三个社区,形成了东北面的核心区域,其实在这之前,东北边的核心社区以前是没有的,这几个区域也是近几年政府大力发展的。

西北面:因为西北面有两个机场,所以没有连贯性的发展。Sunbury十五年前就已经有所发展,但是目前来看应该是被搁浅了。

介绍完墨尔本的这8个方向,希望你们能对墨尔本有个大概的了解。下一期开始,我们会一个方向一个方向详细分析,看看每个方向的核心区域的配套设施,它的强项,优劣势,以及目前发展程度等等。

希望大家看完以后能对墨尔本有一个更全面的了解。

为什么要这么做?因为我们知道,地理位置对于即将在墨尔本安家的你们来说至关重要。很多人在自己的家乡买房子可以得心应手,不会有太多的问题,因为对自己生活的城市太了解了,每个区的历史以及发展情况都一清二楚。

然而墨尔本来大家来说,都比较陌生,就算是住了一定的年数,可能也会对墨尔本的了解有一定偏差。

我们希望这个系列能为大家带来一些帮助,或多或少能给你们多一个参考的数据。

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疫情下 墨尔本地产工作者日志

我已经不记得澳洲什么时候开始疫情的了 ,我也不想去查日期了。

反正一两个月有了,我们整个公司的人已经一两个月,没有面对面小聚了。

我住在山里,周边环境本身就像一个悠闲的小镇。除了大家都在家以外,我在这感觉不出紧张的气氛,每个人都还是有笑容,小镇的商业中心,该开的超市、邮局、银行等都还开着。散步的人增加了,网球场上更是一场接一场的。由于幼儿园一直是正常开放状态,所以我的老大还是会一周五天去幼儿园待着。

在开始的时候,身边有的人失去了工作,有的在家工作,各行各业都或多或少受到了影响。房地产行业也是如此,不能公开看房,不能实地拍卖等等。对我们房地产的影响应该说是很大的。

本来以为,在这个世界都“暂停”的时机,大家都能稍微停一下脚步,享受一下慢生活,也能有空乘机多写几篇原创。可现实是,我基本上每天都在工作,电脑记录我每天都要打1万多个字。但是没有一个字是为了原创而写的。

今天这一篇原创,就是来分享一下作为一个在墨尔本的房地产工作者,我到底在忙什么?

不过可能有人会疑问,为什么要花时间看一个no body的我现在在做什么?不瞒你说,因为有些市场走向和秘密就在这里面哦,毕竟有很多话不能明说的嘛,明说了就要被-和-谐-了。

开个玩笑,言归正传!

我每天都在家里工作,现在是网络时代,各种直播软件交流和展开培训。Zoom,Youtube,钉钉,腾讯会议等等,以前就有的这些网络工具,现在才发现是如此的便利。不光提高了效率,还节约了成本,多好啊!

也许这次疫情真的会推进我们的工作模式呢?至少我们公司的独立经纪人制度,适应的很好。成本降低,提高效率,节省路上时间,利用碎片时间,这几个优势,至少我个人很希望能够继续保持下去。

从去年下半年开始,我从销售转到做市场,现在转做人事培训,渐渐的已经彻底不是销售了。即使有客人找我,我也会和我的销售搭档合作一起为客人提供服务。

做了几次线上培训以后,发现文字和视频培训是最有效率的,可以重复看,重复听,没有时间限制。如果现在正忙,也可以等自己空的时候再学习。而且可以重复复习。

其实这比我们之前在办公室面对面的培训也许更有效果。我将我在墨尔本做房产销售的经验总结成6堂课,这6堂课也是从明明房产成立初期就开始上了,之前是在办公室,现在是在线上。

上周,我们在微信上开了一个培训群,我们的培训也不是秘密,都是公开的,还有同行朋友在群里,很欢迎大家一起来讨论,一起进步。如果想加入明明房产,参与培训,可以在文末添加明明大管家微信,谢谢!

除了做人事培训以外,最近我还有一个收获,就是在销售业绩上竟然超过了部分专职销售,基本上一周一单,而且都是很快成交的。

在这里我先申明一下,我这些成交的案例有一半是转楼花,大部分是海外买家。不是二手房,二手房在疫情期间受影响挺大的,毕竟不能公开开放,不能去现场看。我们公司的二手房和租赁,也受到了一些影响。

之前说了,我基本上从销售的位置上退下来了,但是为什么偏偏在这个时候我会有一个小小的销售高峰期?

我有问过这些客人朋友们,为什么这时候也要投资墨尔本的房产?得到几个答案,有些是我之前就预料到的。

比如:“危机就是转机,往后看嘛,现在买家少,那么就是可以谈价钱和捡漏的时候”

又比如:“一直关心汇率,之前汇率跌的时候,换了一笔钱,放在银行没有利息,那就想看看房产市场。” 或者是:“大国都在印钱了,房价肯定涨” 等等类似的回答。

但有一个答案,挺有意思的,答案很常见:“刚需”,但是回答的这两位都是海外买家。为什么海外买家投资墨尔本房产是刚需?

我也带着这个疑问,继续聊下去,然后我得到了一些更具体的信息:

第一,孩子都要上大学,墨尔本大学

第二,墨大附近的房产选择越来越少了

第三,300万人民币,在国内已经做不了什么投资,何不投资一下海外,使得资产配资更合理一些

墨大附近的房源,尤其是针对海外投资的新房确实不多,现在选择就那么一两个楼(在这里不写明楼盘名字,是怕有宣传嫌疑),基本上都是准现房。想立刻入住还真的没有什么机会。

物以稀为贵吧,墨大附近没有什么房子可选,墨大又是一所名校,所以这样的特殊环境,导致了这一种刚需现象。无论是投资还是让自己孩子住,其实都是一个合理的选择。

除了以上采用新式的培训方式,做做销售外,利用视频会议,我们与律师,会计,贷款公司,换汇公司之间的交流也越来越频繁。这也是一种很好的学习过程。巩固房产行业的专业知识,基本上每天都排满了视频课程。很多国内外的行家也会给我们上课,传授经验。

也许未来新型的合作模式真的会因为这次疫情而推动,加速并且普及。

至少我现在非常享受网络办公。唯一遗憾的是无法到现场看房,而且这也是买卖房中最吸引人的环节。希望科技能够发展更快,找到一个更好的解决办法,一个时代的改变也许就在当下。

当然,此时此刻我们都很想念,大家围坐在一起,吹着空调,吃着火锅!

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澳洲房价7年翻一倍?

从2019年到了2020年,这期间发生了很多很多的事大事,都是世界级的大事。大火,大水,蝗虫,肺炎,枪击,流感,火山,地震。

我们所有人都深陷其中,却无能为力。网上流传着一句话,特别有感触 —— “2020年可以重启吗?”

如果可以,应该有很多人都愿意按下重启按钮。

也因为每天都发生那么多大事,我也一直在想,还有人关注房价吗?

我自己经常看各类房产大咖们的公众号,在这种国际形势下,大家也都不怎么说房产的事了。

所以对于我们的原创,我有点犹豫了,我一直在问自己还有人关心房地产的走势吗?还有人在乎是上涨还是下跌吗?

直到上个月,我们总结了一下2020年第一个月的业绩。

可以说结果有点惊到我,没想到业绩还不错,成交数量也还可以。

和同行们交流了一下,发现至少墨尔本房地产还是挺好的,目前市场稳定。

话不多说,今天就来聊一聊流传在澳洲房地产市场的一个“传说”:

澳洲房价7-10年就会翻一倍!

我相信有接触过澳洲房产的人,很多都听过这句话吧。也有不少人是因为这句话才购买了墨尔本的房产。

我想起之前听到过一件事:一个客人跑到一个海外中介那里说,我六年前因为你们说的,墨尔本的房子七年翻一倍,所以才跟你买的。现在我的别墅已经六年了,明年房价是不是就能翻一倍了?

这个问题问得销售无言以对。但是这个销售其实也没有错,因为这个话不是销售编的,曾经的澳洲确实有很多房子7-10年翻了一倍。

如上面表格所示,1965年至2001年,无论是独立屋还是单间,悉尼的房价都稳定在7-8年翻一倍,甚至6年。而在2001年之后,花了13年,直到2014年才翻倍。

我们用数据说话,大家都知道,澳洲房价的最高记录在2017年前,我们用2006年到2016年这十年的房价举例。

2006年,全澳独立屋中位价为 $330,000,单元间/公寓中位价为 $310,000。

2016年,独立屋中位价为 $499,000,而单元间/公寓中位价为 $445,000。

我们看到上表,十年间 (2006-2016) 澳洲各首府城市价格增长幅度大有不同,但是没有一个城市真正实现价格翻倍(100%)增长的情况。 

悉尼,墨尔本和达尔文这三个城市的房价增长接近翻倍(80%以上),但在珀斯和霍巴特这两个城市,价格总变化却远低于50%。

虽说这十年里没有一个城市达到了房价翻倍,但是其实有很多区域的涨幅是翻倍了的!

如上表所示,调查了维州679个区域的独立屋,有205个区的房价翻倍,翻倍率为30%。而单元间也就是我们常说的公寓和联排别墅,有50个区价格翻倍,304个区没有翻倍,为14%。

所以简单的一句“澳洲房价7年翻一倍”,并不能概括澳大利亚房地产市场。

我们通过对这句话的讨论,决定将房地产市场细分到区域。因为每一个区的数据都不一样,只有研究透彻这些数据,才能更好地了解区域,了解墨尔本。

在二十五年前上海有一句话 “宁愿浦西一张床,不要浦东一间房”。类似的话,现在在墨尔本也是很流行的。但是时间证明了很多东西,现在浦西的一张床,已经远远买不起浦东的一间房了。不知道十几二十年后的墨尔本是不是也是如此呢?

所以,接下来我们准备了一系列的分享,为大家详细介绍:

墨尔本区域:我会要把墨尔本分为七个方向来看:东,东南,西南,西,西北,北,东北,然后详细分析每个区域的特色,以及我们选区域时候的小窍门。

房屋性质:新房、楼花、二手房的区别。

房屋类型:独立屋、联排别墅、公寓

区域+类型的结合对比:比如介绍西区独立屋,北区公寓,东南区联排别墅各有什么优缺点等等。

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最近形势下的一些随想

自从上次的原创已经两个月了,原创会迟到,但一定不会不到。我一定会坚持原创系列的更新,这是我给自己的新年目标。

话不多说,直接进入主题,假装我们没有离开很久。

2020年已经过去一个半月了,这期间发生了好几起大事件。

最关键的是我们正在经历着一场病毒的攻击。整个中国甚至海外社会都处于危险之中,我们公司也取消了近期的所有活动,让员工们尽量在家里工作。生命安全最重要,希望疫情尽快被控制,中国加油!

无论多少年之后再回顾,这必将是一个重大的历史性事件。

在这个期间,我看到一个朋友圈。大致意思是,在这样一个特殊的时期,如果在海外有身份,有一套物业,可以在关键时候多个选择。

当然,如果这个朋友圈是由中介同行发的,那一定会被人说这是一个软广。

但是我们冷静想想,其实这也是一个很客观的观点,我自己是非常认同的。

要是有人问我,人生最应该要准备的是什么?

我的回答会是:

选择

有人说,我想要赚很多钱,是为了有一天我可以选择辞职,而不是不得不为了生活继续工作。怕冷的人,在海南买一个度假的小屋,就是为了在天冷的时候有一个地方可以随时去避寒。在相对稳定的国家,有身份有居所,能在意外发生的时候有另外个选择。

在力所能及的情况下,给自己多准备一个选择,这是给自己人生留条后路,更是为人生加分。

不过,选择太多的时候,也是一种烦恼。在墨尔本始终逃不过一个话题“买公寓好,还是买独立别墅好?” 

两个观点的人,就像是一个辩论题的正反双方一样,各执己见。不光是客人,连中介同行也会有这样的分为两边站队。除此以外类似的话题还有“买东南区,还是买西区?” “买新房还是买二手房?”

可是当我们还在置身这些很有争议性话题的辩论中的时候,我们有没有发现一个事实,无论房子类型、朝向、房型,在过去十年都卖的很好,这印证了:存在即合理。

辩论,之所以有正反双方,就表示没有对和错。选择你认为更合理的即可,犹豫不决则可能失去机会。这十年里我遇到过一些朋友,一些客人,在研究买什么样的物业才是最好的时候,错过了一个又一个大市场。

最近有一个客人联系我们的大管家微信,第一句话就说:

“我本来是绝对不买公寓的,但是看完你们的视频后,我觉得要买一个公寓,现在投资,以后老了自己住”

这一句话绝对是给我们打了一针兴奋剂,说明我们的原创文章和视频,有得到客人的认可,谢谢支持!

今天原创的尾声,发布一个小广告。最近公司推出了一个新的微信号:明明大管家。

这个微信号的作用是解答所有房产相关的问题,无论是澳洲的,或者是上海的。我们都能够及时提供专业的回答和咨询。

本微信号,是一个被动接受询问和帮助的作用。除了发朋友圈,平时不会主动推荐产品。所以怕骚扰,但又想了解澳洲房产的朋友们,这个微信号绝对是你的好帮手哦。

下一次原创,很快就来。

谢谢观看!

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墨尔本公寓投资之Airbnb

在新的一年里明明房产墨尔本希望可以为大家提供更好的服务以及为大家分享更多的墨尔本房产相关资讯。进入正题,在2020年伊始,给大家分享一套我们公司管理的Airbnb2019年的成绩。

首先要特别声明,不是所有的房源都适合于做Airbnb,我们所接受的房源都要经过Airbnb负责人的考察,在确保其有潜力为客户创造高收益之后,才会列入我们的Airbnb名单。

我们先来分享一下做Airbnb的优缺点,在充分考量Airbnb优缺点之后,进而选择如何将房屋进行出租。由于本篇只针对近墨尔本CBD的一房公寓,所以其他类型的房源并不在此考量之列。

                                                   我们公司目前管理的部分Airbnb房源

点一:高额的租金回报

表一和表二是CBD周边运营的一房Airbnb实例。从表内可以看出,Airbnb虽然房东需要承担更多的费用,但是在年度净收入上可以比普通一房的长租要高出约80001万澳币的收入。可以说Airbnb 两年的收入可以抵的上长租3年的收入。这个对于收入的提升还是非常可观的。而这一点也是吸引各位房东想要加入Airbnb计划的根源所在。

                                                              表一(常规长租)

                                 表二(位于西墨尔本Airbnb,2019 年实际运营数据)

优点二:房屋维护

很多人在将房屋出租时最担心的点还是房屋的维护问题。租客不做清洁,时间久了之后积尘、积灰、积油难以清理,家具家电可能长时间之后被损坏或者房屋部分被损坏之后很难找长租客进行赔偿。

Airbnb很好地为房东解决了这些隐患。首先,在每次客人退房之后都会进行酒店级的清洁和整理,可以很好地保障房屋的整洁

其次,Airbnb为所有房源都投了200万澳币的巨额保险,如有任何损坏及损失,都可以向Airbnb进行报赔,而Airbnb确认之后基本都会全额赔付以保障房东的利益。

 

优点三:房屋可以自由调配使用时间

长租房最大的缺点也就是不可以灵活调配使用时间。很多房东长期不在墨尔本或者居住在墨尔本的其他物业,但当他们偶尔需要来墨尔本,或者有客人来墨尔本的时候,Airbnb房就可以很好的为房东腾出时间来留作自用。由于Airbnb房源具备了酒店级的清洁及整理,所以无需担心任何问题都可以随时入住。

缺点一:不菲的家具陈设投入

要达到Airbnb等级的一房公寓,需要房东花费一笔约7000澳币左右的家具家电费用。由于Airbnb房源的陈设需要设计师的参与,并且需要保证品质,以及添置细节上的装饰物,其花费会大于长租公寓的家具投入。

但是,由我司设计师所搭配的家具电器都能为房东保证较高的品质和格调,而不是随便放置。较高品质和格调可以为房客带来较好的入住体验,所以长期看来,能为房东提供更高的租金收入。我们公司建议房东将空房交予我们来布置,可以获得更高的租金,并且节省一些不必要的花费。

表三(位于西墨尔本Airbnb,2019 年房东每月实际收入)

缺点二:月度收入不稳定

由于Airbnb的收入是基于每月出租率以及单日出租价格来决定的。所以,每月收入会受到旅游淡旺季的一定影响。在收入的数据上会有一定程度的上下浮动。

而选择墨尔本CBD及其周边就是因为墨尔本这个区域内的人口密集度是最高的,而且大量的游客会首先选择居住在这个区域之内。这样才能保证房源受到旅游淡忘季的影响到最小。从表中可以看出,发放到房东手上的收入基本上稳定在一个范围区间(除了10月,房东为招待亲戚,自用3天)。

 

缺点三:较高的管理费用

由于市场上常规收取的Airbnb管理费基本是20%左右,而我司对新老客户都提供了优惠,只收取15%的管理费。虽然长租的管理费通常只需要 6%左右, 但是你可能不知道还有其他隐藏费用,例如出租费、广告费、月度行政费等等,实际需要交给中介的费用可能也有10%租金。相交而言,Airbnb在向房东收取更多管理费的同时也提供了更好的管理服务,且可以有更高的租金收入。

我们公司对于Airbnb房源的要求还是比较严格的。目前只接受墨尔本CBD和附近的一房房源。我们本着对客户负责的态度,也想尽力帮客户的物业在冲高租金的同时做好维护工作。

根据我司Airbnb负责人的调研和经验,只有一房在CBD或周边的公寓才可以保障其可以产生比长租高出许多的租金收益。而经过一年时间的验证,也确实证明了CBD及周边一房公寓的价值。

数据是不会骗人的,我们所采集的真实数据也一定程度上反应了市场的需求。而同时也要感谢已经参与我们公司Airbnb计划的客人与房东,由于客人对我们的信赖,都听从我们的建议将新购入的投资一房公寓房源直接交予我司进行Airbnb管理,从而让我们的Airbnb计划有了可靠的数据来源

如果您对Airbnb业务感兴趣,欢迎联系我们,我们将竭诚为您提供最好的服务。

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Docklands在墨华人圈“臭名昭著”?

今天就跟大家聊聊,为什么说 Docklands 海港区是一个有争议的社区呢?

据我所知,喜欢Docklands的人很喜欢,不喜欢的人非常不喜欢。

这个社区在墨尔本的房地产界可以说是毁誉参半。

我的客人如果要找墨尔本大市区的房子,有一半的人会加一句“Docklands的不要,不考虑”。

至于为什么会这样呢?我觉得我还算有资格发表一下我的看法的。

我在2009年初就住到了Docklands,然后一住就是六年。当时我们的生活和工作都在这个范围内。

就像之前文章说的,Victoria Harbour 这一块的开发商都是Lend Lease。 2010年的时候,我和我老婆在 815 Bourke Street, Docklands 买了一个12楼朝西的公寓楼花,合同价是50万,一房一卫无车位。

我在2009年初就住到了Docklands,然后一住就是六年。当时我们的生活和工作都在这个范围内。

就像上一篇文章说的,Victoria Harbour 这一块的开发商都是Lend Lease。 2010年的时候,我和我老婆在 815 Bourke Street, Docklands 买了一个12楼朝西的公寓楼花,合同价是50万,一房一卫无车位。

其实这个例子我在 《买公寓还是买House?》这篇文章里也有提到,我简单地分析了下为什么澳洲期房更贵。有兴趣的朋友可以点击文章标题查看。

我个人认为,大家诟病Docklands 的主要原因是:

1.房价太贵!

2.房子不增值!

关于第一条,房价贵不贵其实是跟周边区域对比的结果。在当年 Docklands的公寓均价高于 City的公寓,但是现在已经基本持平了。甚至距离市区 10 公里以外的公寓也有不低于 50万的一房了。

关于第二条,房价不增值其实是墨尔本公寓的“通病”。虽然我们买公寓投资主要是看中它给我们带来的正现金流,但是如果它还能增值的话那就更好了!

公寓是墨尔本近10年的新产品,我们不敢打包票说以后墨尔本公寓肯定会像悉尼一样飞涨。但是有数据表明,经过 10 来年的飞速发展,墨尔本市区公寓市场已经趋于饱和,未来新开发的公寓将会变得稀缺且昂贵,而墨尔本人口还在大量增长。所以我个人还是对墨尔本公寓增值抱有很大希望的。

抛开增值投资方面的顾虑,你要是问我Docklands的居住条件如何,我个人是非常喜欢这里的。

我从2009年到2015年,一共搬过三次家,但都是在Docklands Victoria Harbour 这个中间区域。2015年我和老婆搬离这里的时候,我们是非常舍不得的,真的是有一种莫名的伤感。

在Docklands就像生活在一个大型的小区,日子久了,大家都认识了。每一个店家的老板都已经熟悉了,也渐渐地和街坊邻居也相熟了。

在我生活的这六年里,也正好是政府大力发展 Docklands 的时候,澳洲很多知名企业的总部陆陆续续搬到这里。

1996年兴建的Docklands 的第一个地标建筑 —— 可以容纳5.6万人的体育馆,现在的名字是“漫威”体育馆(承办澳式足球赛,澳超,亚冠,演唱会,毕业典礼等大型活动),几乎是每周都有聚会。

到2019年为止,陆续搬进来的企业有:各大银行总部:Bendigo银行,ANZ银行,NAB银行, 联邦银行办事处;电视台有7频道,9频道;还有其他企业:Age报纸,AMG保险公司的总部,Myer的总部,Medibank的总部,海关办公楼等等。

Docklands还新开设了许多生活及社区配套,比如Docklands 小学(计划中),Docklands 图书馆,Harbour Town Shopping Center (海港城购物中心),Costco (美国好市多连锁超市)、Woolworth 超市等,及世界第三大摩天轮。

举了这些实实在在的例子,其实我是想说,随着时间的变化,2019年的Docklands和 2009年我刚来时的 Dcolands完全不一样了。对于一个西方国家来说,这样发生巨大变化的社区还是屈指可数的。

这些设施和企业的注入会不会给Docklands带来变化?比如说升值?

我个人觉得这是一定会,无论是客观还是主观,我都希望也认为这一天很快就会来,因为我希望我的物业尽快增值。哈哈哈哈!

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你不该忽略的房屋拍卖率细节

“拍卖率”这三个字,每周都会出现在朋友圈和各种房产新闻上。很多中介朋友也很喜欢发,很多客人也会关注它。这个很简单的一个百分比的数字,我们是否真的看懂了?让我们一起喝杯咖啡,谈谈这个拍卖率。

什么是拍卖率?

Domain的大数据网站,每个星期会公布这个数据,就是本周的澳洲各大首府城市的拍卖交易成交量。

拍卖率是指,在特定的一周或一个月内拍卖出售的房地产的百分比。

计算公式如下:(在拍卖中出售+在拍卖之前出售)/(拍卖总数+撤回的物业)=拍卖率%

简单点来说,如果本周墨尔本总共有1000个物业进行拍卖,成交700套,则拍卖率为70%

知道这个是拍卖率后,现在想想是不是经常看到新闻媒体的头条:

本周拍卖率创三年新高?澳大利亚房产市场已经复苏

连续7周拍卖率维持在70%以上,专家称澳洲房产低谷已过去,现在不买后悔

近期拍卖率上升且保持在 70%以上,我们确实能从中看到市场的复苏,只是光凭这一个数据我们就能判断整个房地产市场行情吗?

我真正开始持续关注拍卖率是在 2015 年初,那时候我通过拍卖,在 Box Hill North 买了一个老式的两房Unit。然后我每个星期都会收到拍卖率的邮件。我也是从那时候开始一直在关注墨尔本拍卖率的变化。所以对于这个数据,我也想分享一下我看拍卖数据的一些小心得。

除了最关键的拍卖率,还有个数据不可忽视,那就是注册拍卖套数,这是指当天计划进行的所有拍卖的数量,包括在最后一分钟退出拍卖的数量。

为什么说这个数据很重要呢,大家可以来看这样一组数据:

(2017年10月28日 澳洲首府城市一周拍卖数据,来源:Corelogic)

(2019年10月12日 澳洲首府城市一周拍卖数据,来源:Corelogic)

20171028日那个星期,墨尔本的总拍卖数量是1983套,拍卖率为70.2%。而20191012日的这个星期,墨尔本总拍卖数量是775套,拍卖率为70.5%2017 年和20 19 年的同一时期,拍卖率也都为 70%,而拍卖数量却相差两倍还多,由此可见,澳洲房地产市场正在复苏,但是也还没完全恢复,房东更多地是在观望态度。

还有个因素更容易被大家忽视,就是按区域查看拍卖情况。在 Domain网站的墨尔本上周拍卖结果页面上,除了显示拍卖数据,还会显示各个区域的拍卖房源,以及他们拍卖后的情况。

比如说:成交(SOLD),流拍(Passed in),撤回拍卖(Withdraw等等。

有些房子会写上成交的价格,或者是出价到多少钱最终流拍,还有些价格会保密,如果真的很想知道的话可以打电话问该房子的中介,一般中介都会告诉你拍卖情况的。

如果你经常关注某一个或某几个区域,你甚至还能观察出这个区域的房价走势,什么价位最多人买等等。

来看看下面这个例子,这是Carlton区(City附近,以墨尔本大学出名,Unit 和公寓比较多)和Balwyn区(富人区,豪宅居多)在同一周的拍卖情况:

20181006 Carlton区一周拍卖结果,来源:Domain.com

(2018年10月06日  Balwyn区一周拍卖结果,来源:Domain.com)

这是两个区域在同一周的拍卖情况,那一周的墨尔本总拍卖率为47%Carlton在那周一共有8 套房子拍卖,成交率为 7/8=87.5%Balwyn也有8 套房子拍卖,成交率为 2/8=25%通过这个例子,其实我们不难看出,在房地产市场整体萧条的时候,反而是低价,大部分人能承受得起,可以说是多数人刚需的那些房子反而更受欢迎。

所以一个简简单单的拍卖率,其实里面有很多内容需要留意。每周我们的公众号都会有详细的数据资料,大家有兴趣可以去关注下。

澳洲的二手房主要是通过拍卖或者私下出售,而新房则主要是销售楼花,也就是期房。私下出售其实是指卖家通过中介出售房产,并列出心理预期价格。 潜在的买家向中介提出购买意向并出价,中介再将其提交给卖方,卖方决定是否接受。私下出售对某些卖家的压力可能较小。我们在观察整个市场走向的时候,也是需要考虑到另外两种销售方式的数据,这样才能更客观。

docklands

Docklands的昨天与今天

上次在 《②浅谈墨尔本和悉尼(下)》文章结尾给大家留了个悬念:

巴西的里约热内卢港湾,日本的东京湾,中国香港的维多利亚湾,中国上海的陆家嘴,悉尼的达令港这些地方都是全世界非常知名的港口社区。墨尔本也有一个饱受争议的港口社区,你知道是哪里吗?

相信很多人都知道这个区,它就是墨尔本的“Docklands” 海港区。

Docklands 坐落在墨尔本CBD的西面, 与市中心紧密相连,详细的区域划分和社区配套位置如下图所示:

 

其实为了方便,大部分本地人只把 Docklands 分为三个主要部分,如下图所示:

(为了方便解释,我稍微把地图摆正了,它的入海口是朝向西南方向,并不是如图片上显示的那样朝正西。)

 

中间的最大的圈是Victoria Harbour(维多利亚港)最早的墨尔本所有船只都是从这里登陆的。

City两条著名的街道Bourke Street(伯克街)和 Collins Street(科林街) 在这里交汇。由他们形成的这一个三角形的区域就形成了现在 Docklands 最繁华的区域——Victoria Harbour。

Bourke Street 是市中心最热门的商业街,最古老的的两大商场 Myer 和 David Jone 都在这条路上。上海有十里南京路,墨尔本有二里伯克街。Collins Street 是墨尔本的金融街,不仅澳洲四大银行在墨尔本的总部都位于这里,也有各大企业的办公楼。它也被人们称之为“奢侈品街”,因为这里集中了全世界的奢侈品牌门店。

2001年,Lend Lease Development 被指定为维多利亚港的开发商,并开始了为期20年的开发协议。2019 年的今天,绿色圈内的项目已经全部完成,预计 2025年将建造完成整个社区。

Docklands 北面是New Quey(新码头)和 Harbour Town(海港城),这个社区的多数土地被四大开发商之一的MAB买下,并且自主开发。我2009年的时候就住到了Docklands,那时候New Quey一共才五栋楼,2019年了,这里已经超过了十栋楼,并且计划中未来十年要造完的公寓大楼,至少有十栋。

在这一片区域聚集着墨尔本的很多知名地点:

由于这里的内港停了很多非常漂亮的游艇,还有一些在墨尔本当地比较出名的高档餐厅:港式早茶,牛排,自助餐,海景餐厅等等,吃货们和游客们都是慕名而来。在这里也能看到每年圣诞节和新年夜烟火。

还有Sunday Market(周日集市),在本地社区的人气是相当旺。

在2010年的时候,墨尔本的摩天轮正式投入运营,它的规模是全世界前三大,另外两座分别是伦敦眼和新加坡飞行者,也是南半球唯一一个巨型摩天轮。

这里还有室内溜冰场,每年都会举办紧张刺激的冰球联赛,当然这个场地在平时也会开放给居民玩乐。

2018年的时候,万达集团收购的澳洲最大电影院 Hoyts 也在这里投入了一个五星级电影院。

Docklands 南边细长的一条就是 Yarra’s Edge(雅拉河岸),这里便是雅拉河的入海口。

这里的一线水景联排别墅在2008年前就已经是400万以上澳币的价格了,有的别墅还包含一个船位哦。

让我们在这里稍微停顿一下,试想一下。房子坐落在雅拉河的河岸线,打开门就是自家游艇停在岸边,太阳从西面缓缓落下,温暖的阳光晒在身上,就这样看着水流缓缓拍打船身。

其实是一副很美妙的画面,只怪自己文笔有限,实在是无法用华丽的辞藻表达出这一副美景,就用一张图片来表达吧。

最后放一下Docklands的1990年代的照片,2000年代的照片,以及2019年现在的照片,我们来看一下这个社区的发展吧。

 

 
由于篇幅有限,今天对 Docklands 的介绍就先到这里,下一篇文章会给大家分析,为什么 Docklands 在当地华人圈子“臭名昭著”?
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买公寓还是买House?

今天来说一个很多人都感兴趣的话题,在墨尔本投资“买公寓好,还是House 独立别墅?”

根据我的从业经历,基本上每个买房的客人都问过我这个问题,就算不是客人,身边的朋友也经常讨论起这个话题。可以说,我被问到这个问题的概率是200%。

一般我是这样回答我的客人的: 探讨这个问题之前,我觉得要先明确一个观点。 这个社会是在发展,政府也会有规划重点,以及出台各种政策引导市场走向。所以说,澳洲房地产市场瞬息万变。这样的一个市场总体比较稳定的国家,也会经历房地产的高低起伏。

如果都能接受墨尔本市场在变化的话,那么上面那个问题就没有一个固定的答案。下面给大家举几个例子,来看看墨尔本近五年经历了什么。

在2012年,我会说不要买公寓,要买House。 因为我在2010买的期房公寓(楼花,还没开始造),在2012年交房时就后悔了,因为这套房比市场上的同类型公寓贵很多。我当时才知道,这里是和国内相反的,期房(楼花)价格相对高于购买时的市场价格。因为开发商会预测交房时的市场价格来给期房(楼花)定价。 当时的我还没有入行,但是我会分享我的经验给我的朋友们,劝他们不要买期房。

直到2017年前,我还是会跟我的客人们说,如果资金足够的话最好买House,而且一定要买土地面积至少 600㎡以上的,有可以开发价值的House。 因为这段时间是买地开发的疯狂时期,各种大小开发商囤地、申请分割批文、建造 Townhouse 或公寓。甚至一些地区的房价翻了2-3倍。

不过到了2017年,我会说买公寓楼花吧,因为可以省税,还能捡个小漏。因为当时交割的公寓项目较多,海外贷款紧缩,很多买家没有足够的资金交割,不得不转手以前订下的公寓。

2019年的现在,我会坚定地跟我的客人说,除非自住,投资的话还是买公寓。House的土地价格已经非常高了,以至于租金回报率降低了,House的投资现金流是负的。 并且谁都不能保证还会有像2015年那样的暴涨了。而且也见证了前几年在房价高的时候囤地的朋友们,结果扣除了各种建房成本后根本没有利润可言,甚至还要降价出售的例子。

 

以上都是我的个人见解,也先别急着反驳我哦。因为这个答案没有标准版答案,我只是总结近 5 年的房地产市场状况,来提供一个角度去思考。

如果问我,在今天,在现在这个时间段,我会买公寓还是 House?我会选择公寓。原因很简单,公寓是一个正现金流的投资,而且投入资金不会很大。

 如果,能保证你现阶段买的House有短期增值的潜力,那么这个House就是一个很好的投资。但在我个人看来,我无法看到澳洲还存在短期内买入卖出,能够赚到的House。并且House的价值高、租金回报低,对普通工薪阶层来说资金压力也是不小的。

 

而且请再考虑一下这个国家对房屋买卖收取的税,印花税、增值税、空置税等等,这些费用算起来也是不小的一笔数目。所以说,在无法保证House在短期内升值的情况下,公寓的稳定租金回报率对我来说就是一个不错的选择。

当然,就算是购买投资公寓也是要精挑细选的: 因为公寓也不是所有的公寓都能买,要买投资性价比高的。 预告: 我们下一期会选两个例子来看看 用三年,七年,十年的时间为例,举一个公寓和House的回报率?

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