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澳洲的土地地契分哪几种类型

大家好,我是澳洲Jerry,许多朋友其实他们对澳洲的土地产权Land Title 都不是很了解,但在澳洲其实土地产权是非常重要的,所以我们必须明白我们购买的是什么类型的土地产权。

因为会直接影响房屋现在的价值和未来的价值,今天我们就详细分析一下其中的区别,这里没有房产买卖,只有房产知识分享。

土地产权

所有权 Ownership:澳洲自住房土地产权拥有产权是所有权(Ownership),你购买的房屋土地产权,都会拥有永久性产权,可以世代传下去。

租赁产权 Leasehould title:比如堪培拉的土地是属于租赁产权(Leasehold title),房子是业主的,但土地是跟政府租的,这套制度和香港一样,因为这套法制都来源于大英帝国,一般租期是99年

租来的产权和永久性产权,实际上有什么分别呢?

第一个分别就是土地租约到期,根据目前的法律,租赁者需要支付一笔行政费用再续签99年。

这一次疫情,澳洲政府花了不少钱,所以这一类续签费用涨价的可能性很大,不过政府是完全有权不给续签,把土地回收做其他用途,比如建学校、建医院、扩建马路等等。

这是法律规定允许澳洲政府这样做的,但是会给一定的补偿,但这个补偿是政府决定的,不能与政府讨价还价,当然你对政府的补偿不满意,你完全有权利去告政府。

如果政府碰上钉子户多少也会做一定的让步,如果拥有的是永久性产权,你将会得到政府更多的保障更多的补偿。

由于土地产权不同,银行在审批贷款的时候会仔细的审查土地产权,所以在澳洲两种土地产权肯定是永久产权比较值钱。

Sky Garden

Land Title

分契产权 Strate Title:分契产权比较常见的是公寓、联排、Unit等,我以公寓为例子,分契产权(Strate title)是把大的土地分成多个独立的小产权,其中还包括很多公共设施,比如电梯、游泳池、公共空间的产权是有所有的业主共同拥有。

澳洲法律规定,超过三套以上的公寓或者联排需要成立 Body corporate 业主立案法团,并且需要交给有资质的管理公司去管理。当然业主们如果对管理公司不满意,可以通过表决更换新的管理公司,所有的业主必须共同承担公共部分维修保养的费用,管理费是按照每个季度来支付的。

澳洲有一种房屋叫Unit,房屋外表看上去和House很像,有些甚至比House更新更大,居住面积甚至超过House,土地占比也挺大,但是Unit土地类型是属于分契产权。

Torrens/Freehold Title:这种类型在澳洲最受开发商欢迎,因为只要拥有了土地的产权,土地的使用权也不受限制。

只要条件允许可以加盖增加居住面积,一层变两层,一套变两套,后院加盖奶奶房或者子女房,或者卖掉一套自己保留一套都是可以的,当然都必须要经过Council的批准。Council会根据你土地的形状,决定是否同意业主的改造计划,很多不规则土地,也是会拒绝建两套的申请。

*限制土地使用权的 Heritage House:这种土地一般拥有百年历史以上,受政府保护的房屋,虽然这些土地产权也是Torrens/Freehold Title,但房屋会受很多限制,这个房子有没有受到限制,可以在每个州政府的网站上查到所有的资料资料都是公开透明的,这是墨尔本的官方网站:www.heritagecouncil.vic.gov.au

这种类型的房子是比较麻烦,限制会比较多,澳洲是非常重视历史文化保护,别说是把房屋推倒重建就连搞个室内装修,都要拿到政府的批文,而且还会要求你维持房屋外观的原貌。

如果你私自对政府保护房屋拆除,将会受到很重的罚款,甚至还会坐牢,但是这些房子很多都在富人区豪宅区位置是非常好的,有些保护良好的老建筑,也是非常受富人欢迎的,就相当于上海的老洋房。

社区产权 Community Title

这种一般是综合的大型小区,它的属性类似于 Strate Title,不过它拥有更多更大的公共空间。

例如公园,公路,自然景观等,也是有相应的物业公司进行管理,有些是买地建房的项目,这种项目很多独立House也是有物业费的。

盟约 Covenant

这种类型比较冷门也比较复杂,其中还分 Property 和 Land Covenant 。比如限制只能用红砖来建房屋,外墙不能使用木板等这种类型的限制。又比如在土地使用权上,加上额外的限制条款,比如你的土地足够建两套,但是在你重建的时候不允许,只允许建一套。

公司产权 Company Title

简单来说,就是物业是由公司持有会通过公司的股份来分配产权,这种比较复杂,但是购房者遇到的可能性较小。

这么多类型的土地产权,你是如何知道你买的是哪一种产权?

澳洲法律规定,必须在买卖合同上注明这些限制条款,如果不明白一定要和律师加强沟通,一般负责任的房产律师都会知道其中的区别。

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