Untitled-1

墨尔本投资商铺的可行性

现在一说起投资商铺,只要有点投资经验的投资者都会say No,各房产自媒体的大V更是告诫:商铺投资对于普通投资者风险太大了,一铺养三代更多的可能是一铺坑三代投资骗局!

的确,由于某些制度和运营模式的关系,这些年来大量开发建设商业体,国内商铺在人均面积上远超多数发达资本主义国家,而其交易上70%的增值税、基本不能或低年限、低比例贷款,更使其流通性大大降低,加之近年来电商冲击,商铺空置率持续攀升,投资商铺亏损的者比比皆是,国内商铺投资成为一件难度极高、极专业的事。那么,海外商铺的情况又如何呢?就拿我所熟悉的澳大利亚墨尔本做例子吧。

大家都知道,澳洲是一个经济、政治稳定、高福利的发达资本主义国家,已经连续10年保持经济正增长,每年都有大批移民进入澳洲,墨尔本人口目前平均年龄为35岁,每年以1.4%左右即4-5万的数量在增长。人口良性增长是无论住宅地产还是商业地产良性发展的基石之一。住宅地产这里暂不做阐述,今天重点说说墨尔本商业地产中的商铺投资。那么投资墨尔本商铺到底有什么优势呢?

首先和中国商铺比较

1、澳洲法律和制度更成熟,在商业规划等方面更科学和接近市场,不存在大干快上,野蛮发展的情况,商铺人均面积及分布相对合理,使得空租率大大降低(疫情特殊情况下除外)。

2、没有像中国那样超高的增值税,税率在可接受范围,且可以通过多种方法合法避税,买卖自由,流通性高。

3、可以通过银行或其他基金等贷款机构贷款,一般可以贷到6-8成。最高30年,利率目前大概4-5%,远胜中国5-6%,最高10年的贷款方案。

4、发达资本主义国家人力成本较高,电商发展比国内缓慢,对传统商业影响较小。

5、澳洲为永久所有权,中国是40年使用权。

其次和澳洲住宅地产相比较

1、疫情之前商铺对外国人投资完全开放,1000万澳币以下不需要FIRB批准。目前因为疫情关系,政府为了保护本地商业,所有外国投资商业物业均需要FIRB批准,时间会长达6个月。该条款目前还没有放开的迹象。

2、商铺可豁免缴付额外8%的印花税。

3、海外身份可以购买二手商铺,出售时对象也不必局限于citizen和PR。

4、商铺相对住宅来讲,商铺具有更长的租约,短则3-5年,长则15-10年。

5、商铺有稳定的租金增长——逐年按3%-4%递增。

6、商铺的物业费、市政费等由租客承担,净回报率对比住宅的3-4%来说可以达到6-7%。

7、商铺在自己经营商业后转卖188做移民商业套利。

以上聊了聊墨尔本投资商铺的优势,大家可以看到,我并没有说到商铺自身升值问题。和墨尔本公寓一样,大多数商铺升值缓慢,而且商铺的升值牵涉到太多的专业预判,政治、经济环境,政策导向,商业配套,本身的经营等,升值空间差别巨大。具体的选择我们可以下次再聊。

我这里还想说一下,我们正处在一个高发展、高通胀,而人民币汇率强制稳定的时期,即货币对内贬值,对外升值,拥有国外低通胀、低利率的房贷债务,可是不小的福利呢!

对于国人来讲,如果您的资产达到一定规模,投资海外房产,是自身资产必须的一种配置,它讲求的是稳定、长期,它是一个保值增值的物业,不会让您暴富,可是会让您安心!

Ming Ming Real Estate

电话:03 9830 0621     微信公众号: 明明中澳资讯

墨尔本地址: Suite 10, 333 Canterbury Rd, Surrey Hills, VIC 3127

上海地址:上海市黄浦区武胜路429弄3号

邮箱:[email protected]

ACN: 622 015 909  ABN: 31 622 015 909

     网站设计 CC Studio    明明房产©2020  隐私政策    

欢迎订阅我们获取最新房产咨询!
订阅