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澳洲投资房产如何征税?

如果您有一处出租的房产,或者正在考虑购买一个房屋用来出租,那么您应该要了解你的租金收入在澳洲要怎么交税。

投资房地产是一件大事。根据澳大利亚统计局 (ABS) 的数据,10月份投资者贷款增长9.73%,比2020年10月高出89.6%。通常投资者占市场贷款的30%,但预计投资者活动将急剧增加今年和明年,他们在整个COVID活动减少后重新进入市场。

但与您的固定收入一样,税务人员会要求您支付租金收入,因此您需要准备好分摊其中的一部分。但是,精明的投资者会确保他们知道什么是应纳税的,什么是不应该纳税的。对于投资性房地产,有很多不同的税收规则。

租金收入怎么收税?

根据澳大利亚税务局 (ATO) 的规定,您从出租部分或全部财产中获得的租金被视为应税收入。这意味着它按您的边际税率征税,并且必须在您的所得税申报表中申报。

以下是2020-2021年的边际税率表:

如果您的税前收入为每年80,000澳元,而您每年的租金收入为20,000澳元(墨尔本公寓的平均收入),那么您的应税总收入为100,000澳元。假设你没有其他收入的话,那一年您将需要支付24,497澳元的税款。其他投资回报也必须包括在您的应税收入中,包括从股票中获得的实际收益和股息以及从您定期存款中获得的利息。

请记住,这是对租金所得税如何运作的一个非常简单的解释—要考虑的不仅仅是您收到的收入多少,您还需要考虑扣除额。

节省租金收入税的扣除额

ATO规定,投资费用可以作为税收减免申报,只要它们用于被视为投资财产的房屋成本。您可以申报的一些主要费用类型包括管理/维护费用、借款费用和折旧。

可以扣除的管理和维护成本包括: 

  • 寻找新租户的广告费
  • 银行费用和贷款费用 
  • 法人团体费、清洁费和市政费 
  • 租户未支付电费和燃气费 
  • 房屋、物品和房东保险 
  • 法律费用和土地税
  • 物业管理费及佣金
  • 维修与保养
  • 收取租金或检查的旅行和汽车费用
  • 因检查或维护房屋而产生的费用

借款费用同时包括您投资住房贷款的利息,但不包括要偿还的本金。

其他借款费用包括:  

  • 贷款账户建立费
  • 贷款人的抵押贷款保险 (如果有使用)
  • 标题搜索费用 Title search fees
  • 抵押贷款经纪人费用(如果您使用过) 
  • 贷款征收的印花税

折旧内容包括:

房屋建筑部分可以制作折旧表来申请每年的折旧额(主要抵扣项)。

您还可以申请新购买的物品的折旧损失,例如电器、百叶窗和地毯、家具和供水系统。所有这些扣除最终都可能为您的投资房产/房产节省大量 资金,因此请确保您不要忘记它们。

其他的税收

市政费

市政费税为地方政府计划提供资金,例如垃圾收集和公共维护(例如割草和街道清洁)。该税将根据您财产的位置和价格而有所不同。请咨询您当地的市政厅,了解您必须支付的市政费类型。 

土地税 

土地税是在任何地方(不包括北领地)根据您拥有的土地的评估价值的总和缴纳的税款,根据您的土地空置时的价值计算。正如您从上面的要点列表中看到的,这项税款可以在投资物业上扣除。

土地附加税

又可通俗称为业主缺席税附加税,在维州拥有土地的业主,如果属于”缺席人士”,从2017年起就要支付土地附加费。

所谓”缺席人士”,包括”缺席外国个人”、”缺席公司”、以及”缺席信托”。缺席公司:是指在澳大利亚境外注册成立的公司;或是由缺席外国个人、缺席公司或缺席信托持有一半以上股份的公司;”缺席外国个人”是指经常不在澳居住并且于上一年的12月31日不在澳的外国公民;或在上一年中,有6个月以上的时间不在澳的外国公。,但是,澳大利亚的永久居民(PR),或持有特别签证可以在澳居留的新西兰公民不是所谓缺席外国公民,不需要支付这项附加费。一定要提前申报自己是业主缺席者, 否则将面临巨额罚金。

空置税

澳大利亚自2018年开始就正式实行房产空置税政策了,并且澳大利亚联邦议会通过了针对海外购房者的房产空置税政策。

新政规定,海外购房者所拥有的澳大利亚本地住宅,如果一年内无人居住的时间超过6个月,且未对外出租的话,将被强制缴纳房屋空置税。其目的是为了进一步改善澳大利亚人租房困难和租金较高的问题,激励海外业主出租旗下房产,缓解当前楼市供应紧张。

联邦政府对海外人士征收的空置税额相当于外国投资者购买住宅时向FIRB所缴纳的申请费。

资本利得税适用于投资物业

当您出售股票或房产等资本资产时,您会获得资本收益(出售资产的价格高于购买价格)或资本损失(出售价格低于购买价格)。资本利得税是对这些投资的利润征收的税,资本利得与您的租金收入一样被添加到您的应税收入中。这可以大大增加您的应税收入。

然而, 资本利得折扣可适用于持有房产一年以上的投资者,以阻止人们过于频繁地翻转房屋。资本利得税税率目前为50%,因此如果您通过出售房产获得100,000澳元的净利润,您需要50,000澳元的税款。

如何使用负扣税?

负扣税的运作方式相对简单—如果您的投资物业支出超过您获得的收入,那么您可以从您的应税收入中扣除此损失。

首先,必须向折旧计算公司购买一份折旧报表,可以计算出30年的建筑及室内物品折旧数额(主要抵扣项目)。通常建议用于做负扣税的投资物业房龄不要超过7年,7年之后建筑折旧数额相对较低,所产生的可抵扣额度较少

其次,投资物业使用尽量高比例的贷款,可以产生更多的利息来进行抵扣(次要抵扣项目)。如果全款购买投资物业很难产生负扣税。

最后,保留好物业维护费用单据以及为了维护物业相关支出的单据。

以上全部内容加总在一起即可让物业的总支出大于收入,从而获得负扣税的效果。

常见问题

1、如何购买多个投资物业?

如果您已经拥有房屋、投资或其他方式,您可以使用您第一处房产的股权购买第二处房产。通过积累大量股权,您可以为您的住房贷款再融资,以支付第二处房产的押金。多年来,您可以多次这样做,以建立强大的房地产投资组合。

2、如何验证房屋支出?

根据澳大利亚税务局的规定,租金收入和可扣除费用的记录需要保留五年,这对于资产折旧等长期扣除尤其相关。如果您无法通过收据或银行对帐单证明索赔,则您不能在纳税申报表上申报任何出租物业费用,因此请始终以电子方式或实物方式保留收据记录。 

出租物业收入和支出的税收可能非常复杂,因此如有疑问,请阅读ATO关于该主题的许多页面或咨询税务师。

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