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房产投资的“黄金十二字”

澳洲疫情是世界上控制最好的国家,即便如此也是付出了高昂的代价。从宣布封国,封城到现在也差不多两个多月的时间,维州更是管理严格,我家“神兽”终于被通知于下月9号返回熟悉又渴望的教室了,各种复工陆续恢复。

房产销售在疫情期间也没有太大影响,目前已经恢复线下拍卖了。这个期间还是接到很多咨询,例如:这个时间可以买吗?买了会不会跌啊?还看好房产市场吗?等诸如此类问题。当然有些顾虑也是可以理解的,毕竟房子是人生中单笔消费最大的产品了。

结合本人在国内以及澳洲的一点实际投资经验,分享些自己的投资心得。首先要很肯定的说,投资是没有捷径的,所谓的投资速成,秘笈之类的说辞我只能呵呵了。投资是一个看似极为简单,实际赚钱不易的学问。国内在2016年的时候选到好的筹码还能赶上暴击,我也是赶了个末班车,小赚了一笔。

这笔钱在2018年购入墨尔本CBD的一套两房公寓,自己管理过短租,后面因为实在是没时间,做了长租,收益是真的不错。当时买国内投资房时目的很明确,总价低,价格涨幅不大的区域,但是交通,生活便利,周边有轨道交通,这样的房子容易出手。随着政策的不断出台以及房住不炒力度的加大,目前在国内也是不太可能实现暴击了。澳洲,一个成熟的资本主义市场,暴击的可能性就更不可能。

那这里你就会问了,那为什么还要投资。因为成功没有捷径,投资更是如此。说句不好听哈,别想着一夜暴富啦。成功人士的背后有我们看不到的艰辛。但是不是就不投了呢?当然不是,投资是保证你现有的资金不会缩水,反之投错结果就不是这样了哈。投资本质简单的说,就是“高抛低吸”,举个例子,2018年国内股市正是“低”的时候有几个人吸了?

2019年澳洲房市低点的时候你入了吗?我很庆幸我入了,入了没多久楼市开始反弹。有人会说,你很幸运,是有一定的运气成分,关键是你做好准备了吗?做为我们普通人投资,就是不要买错。其实也简单,再举个例子,读书时,学习数学,各题型都会有一个公式,老师会说,记下这个公式,碰见类似的题型套公式呗。房产投资也一样,掌握重要点,不论在哪里,都可以套用。总结下来就是十二个字“好城市 好区域 好房子 好价格”

好城市 —— 政策经济人口三方面因素。

好区域—— 这里不多做解释,参考原创文章“你真的了解墨尔本的区域吗”,还不能深刻理解,可以联系我们,具体分析。

好房子 —— 好贷、好住、好租、好卖。

好价格 —— 相对于市场价格估值以上是模型也是逻辑,只有了解了这些,才不至于入坑。还有人买房时会说,我朋友说的怎样怎样。这里也要提醒下,如果给你建议的这位亲戚或是朋友,自身没有买过房的经验,有什么资格来建议你是否可以买呢?毕竟真金白银是你在付的啦。可以咨询行业资深人士或是万能的“度娘”做做功课啊。千万别让你身边的人左右你哦!

最后借用一句话–投资是一种“财不入急门”的概率游戏,能走的捷径只有一条:不要死,长期做,小获利,慢积累。

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明明带你看:墨尔本市区介绍

墨尔本 ,澳大利亚南部滨海城市,第二大城市,面积8831平方公里,人口500万(2018年)。墨尔本是维多利亚州首府,世界著名的旅游城市和国际大都市。

墨尔本是澳大利亚文化、工业中心,南半球最负胜名的文化名城,以纪念英国首相威廉·兰姆——第二代墨尔本子爵而命名,1847年由英国维多利亚女王宣告墨尔本市(City of Melbourne)成立。

墨尔本是澳大利亚联邦维多利亚州的首府,城市绿地率高达40%。大墨尔本地区面积达到3,400平方英里(8806平方公里),是南半球较广大的都会区之一。墨尔本城市环境非常优雅,曾荣获联合国人居奖,并连续多年被经济学人智库评为“全球最宜居城市” 。

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你真的了解墨尔本的区域吗?

买房最重要的就是地理位置,Location! Location!! Location!!! 那今天就来讲讲墨尔本的区域。

墨尔本被人熟知的区域有很多,市中心City就不用说了,还有华人熟知的Box Hill 和Glen Waverley,以及“富豪区”Toorak,Kew,Canterbury 等等,想必大家都略有耳闻。不过也有很多人,可能连这些区在哪都不清楚,所以今天我想从墨尔本的各个方向来分析。

墨尔本的区域发展可以说是以City为中心,辐射出去的(个人认为与墨尔本的火车线路很有关系,上图黑色为火车线)越靠近City,人口密度越大。不过墨尔本“偏科”严重,因为东区东南区发展较早,所以居住人口更多。

因为政府的规划和配套设施的分部,所以各个方向都有一个比较中心的区域,往往这些区域会有比较大的购物中心,医院,著名大学的主校区,或者超高分的学区。这些因素吸引了很多人来这些中心区域置业,而房价也很有意思的从这些中心点开始往外扩散。

以下是我个人在墨尔本生活,以及从事房地产行业总结出来的,我列出了墨尔本各个方向的中心区,以及目前每个方向发展到了哪一个位置,与大家一起分享,欢迎讨论。不过不包括距离CBD 5公里内的社区,因为前面也说到了,早年就已经是百万社区,已经非常成熟,我们没有必要讨论了。

大city区

首先是墨尔本的中心——大City区,包括了:

1:市中心(CBD)

2:墨大周边(Carlton,维多利亚女王市场到皇家医院这一圈)

3:南岸(southbank,赌场的南边)

4:Docklands(港口区,应该是很受争议的社区之一)

正东面

正东面(2014年后):以Box Hill 和 Doncaster(红圈)为中心发展起来的社区。

上一个房产高峰期2017年中,房价推进到了Ringwood East 和 Bayswater(蓝圈)

正东偏南面

正东偏南面(2013年):以Glen Waverley (红圈)为中心的向周边发展出来。以旧翻新,推到重建,是这个方向的性质。

这个方向画一条直线到墨尔本的市区,这个直线上经过的所有的市区,包含往北十公里(连接到正北面),往南十公里(连接到东南面)这样的一个范围内,任何一个社区都是响当当的一等社区。

也只有在这一个大型的范围内,可以买到双校区,甚至三校区的保值好房源。也因为如此,这里吸引了不仅墨尔本本地人,还有新移民们的目光。

东南面

东南面(2015年):以 Clayton 莫纳什大学(Monash)为核心的发展起来的社区。

这一路经过了莫纳什大学的两所分校(Caulfield 和 Clayton),一个南半球最大的购物中心查士顿(Chadstone),再到Springvale东南亚人移民聚集区,再到城中城Dandenong社区,一路上隔三差五一个大型商住集中地。

也因为M1高速公路以及超长的火车线,东南区已经发展到了60公里外的火车终点站Pakenhaman,并且带动发展了火车沿线后段的Cranbourne,Clyde,Officer 等全新的社区。

以上三个方向,是墨尔本这个大城市的核心地带了。前面也说过,因为墨尔本“偏科严重”,之前的墨尔本发展是明显的重东轻西。

北面(2015年):以老牌社区 Preston为中心扩张出来的区域,距离市区位置很近。

西南面(2009年):过去十年政府规划,大力发展,以Point Cook为中心迅速崛起的大社区。社区物业类型以新开发的独立别墅为主。

正西面(2015年):以Tarneit往西北方向大力发展中。

东北面(2017年):以Ivanhoe为中心,加上南面临接Alphington的北面的Heidelberg社区,三个社区,形成了东北面的核心区域,其实在这之前,东北边的核心社区以前是没有的,这几个区域也是近几年政府大力发展的。

西北面:因为西北面有两个机场,所以没有连贯性的发展。Sunbury十五年前就已经有所发展,但是目前来看应该是被搁浅了。

介绍完墨尔本的这8个方向,希望你们能对墨尔本有个大概的了解。下一期开始,我们会一个方向一个方向详细分析,看看每个方向的核心区域的配套设施,它的强项,优劣势,以及目前发展程度等等。

希望大家看完以后能对墨尔本有一个更全面的了解。

为什么要这么做?因为我们知道,地理位置对于即将在墨尔本安家的你们来说至关重要。很多人在自己的家乡买房子可以得心应手,不会有太多的问题,因为对自己生活的城市太了解了,每个区的历史以及发展情况都一清二楚。

然而墨尔本来大家来说,都比较陌生,就算是住了一定的年数,可能也会对墨尔本的了解有一定偏差。

我们希望这个系列能为大家带来一些帮助,或多或少能给你们多一个参考的数据。

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疫情下 墨尔本地产工作者日志

我已经不记得澳洲什么时候开始疫情的了 ,我也不想去查日期了。

反正一两个月有了,我们整个公司的人已经一两个月,没有面对面小聚了。

我住在山里,周边环境本身就像一个悠闲的小镇。除了大家都在家以外,我在这感觉不出紧张的气氛,每个人都还是有笑容,小镇的商业中心,该开的超市、邮局、银行等都还开着。散步的人增加了,网球场上更是一场接一场的。由于幼儿园一直是正常开放状态,所以我的老大还是会一周五天去幼儿园待着。

在开始的时候,身边有的人失去了工作,有的在家工作,各行各业都或多或少受到了影响。房地产行业也是如此,不能公开看房,不能实地拍卖等等。对我们房地产的影响应该说是很大的。

本来以为,在这个世界都“暂停”的时机,大家都能稍微停一下脚步,享受一下慢生活,也能有空乘机多写几篇原创。可现实是,我基本上每天都在工作,电脑记录我每天都要打1万多个字。但是没有一个字是为了原创而写的。

今天这一篇原创,就是来分享一下作为一个在墨尔本的房地产工作者,我到底在忙什么?

不过可能有人会疑问,为什么要花时间看一个no body的我现在在做什么?不瞒你说,因为有些市场走向和秘密就在这里面哦,毕竟有很多话不能明说的嘛,明说了就要被-和-谐-了。

开个玩笑,言归正传!

我每天都在家里工作,现在是网络时代,各种直播软件交流和展开培训。Zoom,Youtube,钉钉,腾讯会议等等,以前就有的这些网络工具,现在才发现是如此的便利。不光提高了效率,还节约了成本,多好啊!

也许这次疫情真的会推进我们的工作模式呢?至少我们公司的独立经纪人制度,适应的很好。成本降低,提高效率,节省路上时间,利用碎片时间,这几个优势,至少我个人很希望能够继续保持下去。

从去年下半年开始,我从销售转到做市场,现在转做人事培训,渐渐的已经彻底不是销售了。即使有客人找我,我也会和我的销售搭档合作一起为客人提供服务。

做了几次线上培训以后,发现文字和视频培训是最有效率的,可以重复看,重复听,没有时间限制。如果现在正忙,也可以等自己空的时候再学习。而且可以重复复习。

其实这比我们之前在办公室面对面的培训也许更有效果。我将我在墨尔本做房产销售的经验总结成6堂课,这6堂课也是从明明房产成立初期就开始上了,之前是在办公室,现在是在线上。

上周,我们在微信上开了一个培训群,我们的培训也不是秘密,都是公开的,还有同行朋友在群里,很欢迎大家一起来讨论,一起进步。如果想加入明明房产,参与培训,可以在文末添加明明大管家微信,谢谢!

除了做人事培训以外,最近我还有一个收获,就是在销售业绩上竟然超过了部分专职销售,基本上一周一单,而且都是很快成交的。

在这里我先申明一下,我这些成交的案例有一半是转楼花,大部分是海外买家。不是二手房,二手房在疫情期间受影响挺大的,毕竟不能公开开放,不能去现场看。我们公司的二手房和租赁,也受到了一些影响。

之前说了,我基本上从销售的位置上退下来了,但是为什么偏偏在这个时候我会有一个小小的销售高峰期?

我有问过这些客人朋友们,为什么这时候也要投资墨尔本的房产?得到几个答案,有些是我之前就预料到的。

比如:“危机就是转机,往后看嘛,现在买家少,那么就是可以谈价钱和捡漏的时候”

又比如:“一直关心汇率,之前汇率跌的时候,换了一笔钱,放在银行没有利息,那就想看看房产市场。” 或者是:“大国都在印钱了,房价肯定涨” 等等类似的回答。

但有一个答案,挺有意思的,答案很常见:“刚需”,但是回答的这两位都是海外买家。为什么海外买家投资墨尔本房产是刚需?

我也带着这个疑问,继续聊下去,然后我得到了一些更具体的信息:

第一,孩子都要上大学,墨尔本大学

第二,墨大附近的房产选择越来越少了

第三,300万人民币,在国内已经做不了什么投资,何不投资一下海外,使得资产配资更合理一些

墨大附近的房源,尤其是针对海外投资的新房确实不多,现在选择就那么一两个楼(在这里不写明楼盘名字,是怕有宣传嫌疑),基本上都是准现房。想立刻入住还真的没有什么机会。

物以稀为贵吧,墨大附近没有什么房子可选,墨大又是一所名校,所以这样的特殊环境,导致了这一种刚需现象。无论是投资还是让自己孩子住,其实都是一个合理的选择。

除了以上采用新式的培训方式,做做销售外,利用视频会议,我们与律师,会计,贷款公司,换汇公司之间的交流也越来越频繁。这也是一种很好的学习过程。巩固房产行业的专业知识,基本上每天都排满了视频课程。很多国内外的行家也会给我们上课,传授经验。

也许未来新型的合作模式真的会因为这次疫情而推动,加速并且普及。

至少我现在非常享受网络办公。唯一遗憾的是无法到现场看房,而且这也是买卖房中最吸引人的环节。希望科技能够发展更快,找到一个更好的解决办法,一个时代的改变也许就在当下。

当然,此时此刻我们都很想念,大家围坐在一起,吹着空调,吃着火锅!

MINGMING REAL ESTATE

墨尔本:Suite 10/333 Canterbury Rd, Surrey Hills, VIC 3127

上海:上海市黄浦区武胜路429弄3号

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