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最近形势下的一些随想

自从上次的原创已经两个月了,原创会迟到,但一定不会不到。我一定会坚持原创系列的更新,这是我给自己的新年目标。

话不多说,直接进入主题,假装我们没有离开很久。

2020年已经过去一个半月了,这期间发生了好几起大事件。

最关键的是我们正在经历着一场病毒的攻击。整个中国甚至海外社会都处于危险之中,我们公司也取消了近期的所有活动,让员工们尽量在家里工作。生命安全最重要,希望疫情尽快被控制,中国加油!

无论多少年之后再回顾,这必将是一个重大的历史性事件。

在这个期间,我看到一个朋友圈。大致意思是,在这样一个特殊的时期,如果在海外有身份,有一套物业,可以在关键时候多个选择。

当然,如果这个朋友圈是由中介同行发的,那一定会被人说这是一个软广。

但是我们冷静想想,其实这也是一个很客观的观点,我自己是非常认同的。

要是有人问我,人生最应该要准备的是什么?

我的回答会是:

选择

有人说,我想要赚很多钱,是为了有一天我可以选择辞职,而不是不得不为了生活继续工作。怕冷的人,在海南买一个度假的小屋,就是为了在天冷的时候有一个地方可以随时去避寒。在相对稳定的国家,有身份有居所,能在意外发生的时候有另外个选择。

在力所能及的情况下,给自己多准备一个选择,这是给自己人生留条后路,更是为人生加分。

不过,选择太多的时候,也是一种烦恼。在墨尔本始终逃不过一个话题“买公寓好,还是买独立别墅好?” 

两个观点的人,就像是一个辩论题的正反双方一样,各执己见。不光是客人,连中介同行也会有这样的分为两边站队。除此以外类似的话题还有“买东南区,还是买西区?” “买新房还是买二手房?”

可是当我们还在置身这些很有争议性话题的辩论中的时候,我们有没有发现一个事实,无论房子类型、朝向、房型,在过去十年都卖的很好,这印证了:存在即合理。

辩论,之所以有正反双方,就表示没有对和错。选择你认为更合理的即可,犹豫不决则可能失去机会。这十年里我遇到过一些朋友,一些客人,在研究买什么样的物业才是最好的时候,错过了一个又一个大市场。

最近有一个客人联系我们的大管家微信,第一句话就说:

“我本来是绝对不买公寓的,但是看完你们的视频后,我觉得要买一个公寓,现在投资,以后老了自己住”

这一句话绝对是给我们打了一针兴奋剂,说明我们的原创文章和视频,有得到客人的认可,谢谢支持!

今天原创的尾声,发布一个小广告。最近公司推出了一个新的微信号:明明大管家。

这个微信号的作用是解答所有房产相关的问题,无论是澳洲的,或者是上海的。我们都能够及时提供专业的回答和咨询。

本微信号,是一个被动接受询问和帮助的作用。除了发朋友圈,平时不会主动推荐产品。所以怕骚扰,但又想了解澳洲房产的朋友们,这个微信号绝对是你的好帮手哦。

下一次原创,很快就来。

谢谢观看!

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墨尔本悉尼房产积极信号出现

最新数据显示,一年前,悉尼和墨尔本的房价折扣达到多年来的最高水平,购房者如果没在那时候逢低买进,恐怕已错失良机。 

但形势已经逆转,卖家已经了解到市场正在好转,打折的独立屋和公寓数量大幅下降。 

Domain经济学家威尔特希尔(Trent Wiltshire)表示,事实上,悉尼和墨尔本被打折房产的数量低至与繁荣时期的水平相当,越来越少的房产需要降价才能售出。 

数据显示,截至1月的12个月里,悉尼打折出售的独立屋数量下降了3.8个百分点,而单元房(公寓)数量则下降了3.9个百分点。 

墨尔本的情况也差不多,打折的独立屋数量下降了2个百分点。

然而,单元房的这一降幅仅为0.5%,在整个2018年和2019年上半年的低迷期间,公寓价格依然保持强劲。 

威尔特希尔表示,这些数据是市场和悉尼、墨尔本自去年以来反弹速度之快的另一个指标。 

2019年1月至今年1月的私人协约销售数据显示,这两个城市的房价都在上涨。 

威尔特希尔说,“整个市场都表现强劲,因为这些数据考虑了中低价位的独立屋和单元房。高端市场仍有更强劲的增长,但价格正在全面涨。” 

经纪人表示,随着越来越多的买家涌入市场,竞争加剧推高了房价。 

新州首席拍卖师帕塔罗(Alex Pattaro)表示,由于买家数量众多,一些卖家甚至在拍卖当日上调了保底价。 

帕塔罗说,“由于买家竞争,卖家倾向于提高保底价,但这可能是一件坏事,因为他们可能得不到自己想要的价格。” 悉尼LJ Hooker的米切尔(Ben Mitchell)表示,由于买家数量的增加,Baulkham Hills等郊区的场外销售有所增加。 

即使是对需要修缮的房屋来说,房价也在上涨。在Newtown,一套近乎废弃的一居室住宅在周末的拍卖中以111.2万澳元的价格售出,其保底价为87.5万澳元。 

据Domain的数据显示,这桩交易的成交价仅次于悉尼独立屋中位数1,142,212澳元。 在墨尔本,Balwyn North一套需要大修的三居室住宅以204万澳元的价格成交,而保留价为185万澳元,远高于墨尔本901,951澳元的中位价。 

Marshall White Stonnington的邦焦尔诺(John Bongiorno)在谈到此次拍卖时说,“当时竞争非常激烈,共有四位竞拍者。” 鉴于墨尔本市场的变化,其他中介鼓励卖家出售而不是等待观望。 

Kay & Burton Hawthorn的董事帕特森(Scott Patterson)说,市场“明显不同”。 

他表示,“去年,我们向客户建议,如果他们想在市场上出售,那么他们别无选择,只能考虑降低预期。但现在市场又恢复了积极面。” 

较低的利率导致更多的买家进入市场,或重新入市。 

帕特森表示,“我们现在看到投资者回来了,这是一个积极的迹象。”

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澳买家难以找到合适的房源

自去年6月房价开始上涨以来,预先批准贷款却未能转换为正式贷款的比例已经翻了一番,原因是在供应持续低迷的情况下,买家难以找到合适的房产。

据《澳洲金融评论报》报道,Digital Finance Analytics汇编的数据显示,全澳抵押贷款承诺但未被转换成合同抵押贷款的比例已跃升至40.38%。其中相当大一部分(14.81%)是由于待售房缺乏。

超过五分之二(42.45%)的悉尼买家未能转换他们的预约贷款,16.42%的买家找不到房产可以购买。

悉尼的首套房买家Luisa Low,在获得抵押贷款预约批准购买一套价值150万澳元的住房后,已经寻找了8个多月,但她的尝试因报价过低而受挫。

她说:“我们在联邦选举前就开始寻找,当时价格较低,我们发现实际上不可能买到任何东西。”

“在过去的3个月里,情况变得更加困难,因为市场上什么房产都没有。”

“我知道很多人都买不到合适的房产,因为在过去的6个月里,我们一直在看房开放日看到一些熟面孔,每个人都在同一条船上。”

“人们越来越绝望,这太疯狂了。”

“我们已经准备好买房,并安排好财务,但几乎没有任何上市房产。如果有新上市的房产,要价就十分荒谬,但最终还是可以被卖掉。”

“这很令人沮丧,因为我必须每3个月更新一次预先批准的贷款。”

对于墨尔本的买家来说,情况也是如此。自2019年年中以来,未被转换为合同抵押贷款的预审批比例升至40.20%。像悉尼一样,这其中近一半(14.76%)是由于缺乏合适的房产。

抵押贷款中介、Shore Financials首席执行官Theo Chambers表示,他以前从未见过这样的事情。

他说:“我每月发放价值超过2亿澳元的抵押贷款,其中约有一半因待售房产不足等原因无法转换。”

“我从事房贷行业已经10年了,没有看到过这样的趋势。在抵押贷款承诺激增的时候,房产库存水平也越来越低。”

Intelligence Finance的抵押贷款中介Justin Doobov表示,他的预先批准贷款的客户中,大约有五分之一最终没有买房,因为他们找不到合适的房产。

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墨尔本公寓投资之Airbnb

在新的一年里明明房产墨尔本希望可以为大家提供更好的服务以及为大家分享更多的墨尔本房产相关资讯。进入正题,在2020年伊始,给大家分享一套我们公司管理的Airbnb2019年的成绩。

首先要特别声明,不是所有的房源都适合于做Airbnb,我们所接受的房源都要经过Airbnb负责人的考察,在确保其有潜力为客户创造高收益之后,才会列入我们的Airbnb名单。

我们先来分享一下做Airbnb的优缺点,在充分考量Airbnb优缺点之后,进而选择如何将房屋进行出租。由于本篇只针对近墨尔本CBD的一房公寓,所以其他类型的房源并不在此考量之列。

                                                   我们公司目前管理的部分Airbnb房源

点一:高额的租金回报

表一和表二是CBD周边运营的一房Airbnb实例。从表内可以看出,Airbnb虽然房东需要承担更多的费用,但是在年度净收入上可以比普通一房的长租要高出约80001万澳币的收入。可以说Airbnb 两年的收入可以抵的上长租3年的收入。这个对于收入的提升还是非常可观的。而这一点也是吸引各位房东想要加入Airbnb计划的根源所在。

                                                              表一(常规长租)

                                 表二(位于西墨尔本Airbnb,2019 年实际运营数据)

优点二:房屋维护

很多人在将房屋出租时最担心的点还是房屋的维护问题。租客不做清洁,时间久了之后积尘、积灰、积油难以清理,家具家电可能长时间之后被损坏或者房屋部分被损坏之后很难找长租客进行赔偿。

Airbnb很好地为房东解决了这些隐患。首先,在每次客人退房之后都会进行酒店级的清洁和整理,可以很好地保障房屋的整洁

其次,Airbnb为所有房源都投了200万澳币的巨额保险,如有任何损坏及损失,都可以向Airbnb进行报赔,而Airbnb确认之后基本都会全额赔付以保障房东的利益。

 

优点三:房屋可以自由调配使用时间

长租房最大的缺点也就是不可以灵活调配使用时间。很多房东长期不在墨尔本或者居住在墨尔本的其他物业,但当他们偶尔需要来墨尔本,或者有客人来墨尔本的时候,Airbnb房就可以很好的为房东腾出时间来留作自用。由于Airbnb房源具备了酒店级的清洁及整理,所以无需担心任何问题都可以随时入住。

缺点一:不菲的家具陈设投入

要达到Airbnb等级的一房公寓,需要房东花费一笔约7000澳币左右的家具家电费用。由于Airbnb房源的陈设需要设计师的参与,并且需要保证品质,以及添置细节上的装饰物,其花费会大于长租公寓的家具投入。

但是,由我司设计师所搭配的家具电器都能为房东保证较高的品质和格调,而不是随便放置。较高品质和格调可以为房客带来较好的入住体验,所以长期看来,能为房东提供更高的租金收入。我们公司建议房东将空房交予我们来布置,可以获得更高的租金,并且节省一些不必要的花费。

表三(位于西墨尔本Airbnb,2019 年房东每月实际收入)

缺点二:月度收入不稳定

由于Airbnb的收入是基于每月出租率以及单日出租价格来决定的。所以,每月收入会受到旅游淡旺季的一定影响。在收入的数据上会有一定程度的上下浮动。

而选择墨尔本CBD及其周边就是因为墨尔本这个区域内的人口密集度是最高的,而且大量的游客会首先选择居住在这个区域之内。这样才能保证房源受到旅游淡忘季的影响到最小。从表中可以看出,发放到房东手上的收入基本上稳定在一个范围区间(除了10月,房东为招待亲戚,自用3天)。

 

缺点三:较高的管理费用

由于市场上常规收取的Airbnb管理费基本是20%左右,而我司对新老客户都提供了优惠,只收取15%的管理费。虽然长租的管理费通常只需要 6%左右, 但是你可能不知道还有其他隐藏费用,例如出租费、广告费、月度行政费等等,实际需要交给中介的费用可能也有10%租金。相交而言,Airbnb在向房东收取更多管理费的同时也提供了更好的管理服务,且可以有更高的租金收入。

我们公司对于Airbnb房源的要求还是比较严格的。目前只接受墨尔本CBD和附近的一房房源。我们本着对客户负责的态度,也想尽力帮客户的物业在冲高租金的同时做好维护工作。

根据我司Airbnb负责人的调研和经验,只有一房在CBD或周边的公寓才可以保障其可以产生比长租高出许多的租金收益。而经过一年时间的验证,也确实证明了CBD及周边一房公寓的价值。

数据是不会骗人的,我们所采集的真实数据也一定程度上反应了市场的需求。而同时也要感谢已经参与我们公司Airbnb计划的客人与房东,由于客人对我们的信赖,都听从我们的建议将新购入的投资一房公寓房源直接交予我司进行Airbnb管理,从而让我们的Airbnb计划有了可靠的数据来源

如果您对Airbnb业务感兴趣,欢迎联系我们,我们将竭诚为您提供最好的服务。

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