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Docklands在墨华人圈“臭名昭著”?

今天就跟大家聊聊,为什么说 Docklands 海港区是一个有争议的社区呢?

据我所知,喜欢Docklands的人很喜欢,不喜欢的人非常不喜欢。

这个社区在墨尔本的房地产界可以说是毁誉参半。

我的客人如果要找墨尔本大市区的房子,有一半的人会加一句“Docklands的不要,不考虑”。

至于为什么会这样呢?我觉得我还算有资格发表一下我的看法的。

我在2009年初就住到了Docklands,然后一住就是六年。当时我们的生活和工作都在这个范围内。

就像之前文章说的,Victoria Harbour 这一块的开发商都是Lend Lease。 2010年的时候,我和我老婆在 815 Bourke Street, Docklands 买了一个12楼朝西的公寓楼花,合同价是50万,一房一卫无车位。

我在2009年初就住到了Docklands,然后一住就是六年。当时我们的生活和工作都在这个范围内。

就像上一篇文章说的,Victoria Harbour 这一块的开发商都是Lend Lease。 2010年的时候,我和我老婆在 815 Bourke Street, Docklands 买了一个12楼朝西的公寓楼花,合同价是50万,一房一卫无车位。

其实这个例子我在 《买公寓还是买House?》这篇文章里也有提到,我简单地分析了下为什么澳洲期房更贵。有兴趣的朋友可以点击文章标题查看。

我个人认为,大家诟病Docklands 的主要原因是:

1.房价太贵!

2.房子不增值!

关于第一条,房价贵不贵其实是跟周边区域对比的结果。在当年 Docklands的公寓均价高于 City的公寓,但是现在已经基本持平了。甚至距离市区 10 公里以外的公寓也有不低于 50万的一房了。

关于第二条,房价不增值其实是墨尔本公寓的“通病”。虽然我们买公寓投资主要是看中它给我们带来的正现金流,但是如果它还能增值的话那就更好了!

公寓是墨尔本近10年的新产品,我们不敢打包票说以后墨尔本公寓肯定会像悉尼一样飞涨。但是有数据表明,经过 10 来年的飞速发展,墨尔本市区公寓市场已经趋于饱和,未来新开发的公寓将会变得稀缺且昂贵,而墨尔本人口还在大量增长。所以我个人还是对墨尔本公寓增值抱有很大希望的。

抛开增值投资方面的顾虑,你要是问我Docklands的居住条件如何,我个人是非常喜欢这里的。

我从2009年到2015年,一共搬过三次家,但都是在Docklands Victoria Harbour 这个中间区域。2015年我和老婆搬离这里的时候,我们是非常舍不得的,真的是有一种莫名的伤感。

在Docklands就像生活在一个大型的小区,日子久了,大家都认识了。每一个店家的老板都已经熟悉了,也渐渐地和街坊邻居也相熟了。

在我生活的这六年里,也正好是政府大力发展 Docklands 的时候,澳洲很多知名企业的总部陆陆续续搬到这里。

1996年兴建的Docklands 的第一个地标建筑 —— 可以容纳5.6万人的体育馆,现在的名字是“漫威”体育馆(承办澳式足球赛,澳超,亚冠,演唱会,毕业典礼等大型活动),几乎是每周都有聚会。

到2019年为止,陆续搬进来的企业有:各大银行总部:Bendigo银行,ANZ银行,NAB银行, 联邦银行办事处;电视台有7频道,9频道;还有其他企业:Age报纸,AMG保险公司的总部,Myer的总部,Medibank的总部,海关办公楼等等。

Docklands还新开设了许多生活及社区配套,比如Docklands 小学(计划中),Docklands 图书馆,Harbour Town Shopping Center (海港城购物中心),Costco (美国好市多连锁超市)、Woolworth 超市等,及世界第三大摩天轮。

举了这些实实在在的例子,其实我是想说,随着时间的变化,2019年的Docklands和 2009年我刚来时的 Dcolands完全不一样了。对于一个西方国家来说,这样发生巨大变化的社区还是屈指可数的。

这些设施和企业的注入会不会给Docklands带来变化?比如说升值?

我个人觉得这是一定会,无论是客观还是主观,我都希望也认为这一天很快就会来,因为我希望我的物业尽快增值。哈哈哈哈!

Banks

澳洲房贷怎么选?

选择正确的澳洲房贷 可能是有挑战性的,你需要选择那些符合你的个人情况和财务目标的贷款。 

但这是否意味着你需要继续与四大银行合作,还是转而选择较小的贷款机构? 

许多贷款机构都在提供不同的费率和服务水平的贷款,借款人在做决定之前需要考虑整个情况。

Canstar集团金融服务主管Steve Mickenbecker说:前期费用将根据你选择的贷款机构的不同而有所不同。目前四大银行的平均预付费用是520元,而市场平均水平是670元。

不过抵押贷款经纪公司Atelier Wealth的共同所有人克里斯蒂大卫(Aaron Christie-David)指出,一切都取决于贷款机构。 

他说:人们通常认为,规模较小的贷款机构会收取更高的费用,不过在某些情况下,我发现了情况恰恰相反。在贷款之前先调查市场上的一些贷款选择,可以确保你得到最好的交易。” 

人们倾向于选择利率最低的贷款机构,不过使用更广泛的标准来评估你的贷款选择是很重要的。 

克里斯蒂大卫说:许多贷款机构会以一些低利率吸引客户。但他们却无法处理他们收到的大量申请,这意味着你可能需要很长时间才能拿到贷款。

Mickenbecker先生称,在固定利率贷款方面,大银行和小银行存在差异。 

克里斯蒂大卫说:自从皇家委员会成立以来,我们看到各级贷款机构都在努力提高客户服务标准。然而,一些规模较小的贷款机构正把客户服务作为一个让自己与其他贷款机构区分开的点。

Mickenbecker先生说:大银行在面对面服务方面表现较好。如果你很看重面对面的服务,那么选择一家拥有大量分行网络的大银行是一个不错的选择。这一点对于首次购房的人来说尤其重要,因为他们在第一次进行如此大手笔的支出时,往往更喜欢亲切感。” 

这是很自然的,你会希望你选择的贷款机构在财务上是安全的,没有麻烦。

Mickenbecker先生解释道:银行、信用合作社和建房互助会都是获得授权的存款接收机构,这意味着它们接受的任何低于25万元的存款都是由政府担保。记住,非银行放贷机构对存款没有政府担保,但与银行一样,它们也受到ASIC负责任的放贷规则的约束。” 

在确定贷款机构之前,你需要对贷款机构本身和集团内的其他公司做一些调查,寻找潜在的危险信号。 

克里斯蒂大卫说:保持开放的心态,找到最适合自己情况的贷款方案。小银行有时可以提供较低的利率,而大银行在促销方面总是赢家。慢慢来,确保你对自己的选择感到满意。

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明明房产——搭建中澳房产管理的平台

房地产创二代,明明白白担起责任 

父亲薛超的创业艰辛薛明从小便看在眼里。但即便工作繁忙,父母也从未忽视对薛明品质上的教育,尤其是诚实、正直、勤俭的美德在父亲看来更是重中之重。一个字更是承载着薛超对儿子薛明的百般祝福与期盼。

薛明作为明明房产的创二代,与其说这是命运,不如说是使命,而使命之上便是责任。为一个企业担当起责任二字,背后是千般万般的努力。平时酷爱看书的薛明从书籍中学习企业经营的知识,可纸上得来终觉浅,薛明决定放手去尝试,把结果交给实践来定义。

薛明在结束新加坡的学习后来到了墨尔本,彼时父亲薛超尚未布局澳洲业务,薛明便一人挑起大梁,开始做墨尔本本地业务。从传统的房地产买卖到房屋管理,再发现短租这个细分市场,薛明抓住时机开始进一步拓展,利用大环境的优势、互联网的便捷、两年时间搭建起来的优秀团队等重要因素,短租业务使墨尔本明明房产上了一个新台阶。

传承之根基:始于客户,于客户

随着墨尔本业务愈发成熟、完善,而父亲在上海潜心打造的房佳网络也初具雏形,薛氏父子知道是时候将国内国外业务对接起来了,明明房产墨尔本得以成立。父子双方创业本就秉持着真诚为客户服务的发心,如此双剑合璧,更是能为客户提供便捷。

明明房产墨尔本旨在为墨尔本和上海之间建立起的一个快速通道,不仅能够给墨尔本的居民提供其在上海的物业买卖和管理,也能为上海的居民提供其在墨尔本的物业买卖和管理。在如今快节奏的生活中,如此便捷高效透明的房源分享与管理服务在新老客户中评价颇高。更何况墨尔本在上海拥有物业的人群不占少数,若是长期居住在墨尔本,那么一个高质量的物业管理服务自然是刚需。

明明房产墨尔本提供的服务多样化,包括了买房、卖房、房屋长期和短期租赁以及其他个性化服务。我们依旧秉持着严格的房源把控标准,为两地客户进行房源分享与推荐,根据客户不同的需求给予客户不同的买卖建议和管理方案。例如客户要求做投资型物业管理,我们会给客户挑选出性价比高的房源;对于海外投资客,我们为客户的物业量身定制短租管理,而短租为客户带来的投资回报率远高于市场平均。

从房屋被出租开始,每个月都有专业人士检查房屋情况并给客户提供房屋状况报告,让客户即使出门在外也足以安心。如果有任何额外问题或是关于房产有任何意见或建议,客户也可以直接添加明明房产墨尔本工作人员的微信,得到最快的回应。另外,只要客户要求,人民币或澳币都可以作为结算货币。

二十年房屋租赁、买卖服务成就出的行业经验、服务意识与专业程度无疑让明明房产出类拔萃。而能够让明明走得更高更远的则是二十年的努力建立起来的信任。明明房产是上海市房产经纪行业最高奖金桥奖连续5年的获奖单位,是上海房产经纪行业协会副会长单位,在上海行业中成交总价、面积、套数、佣金名列前10名。而明明在墨尔本时间虽短,口碑也非常高。

明明用自己的成绩证明了其价值观,那就是明明白白做人,明明白白做事。我们践行着这个最朴实的道理,每一步都走得踏实。

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如果房屋着火如何向保险公司理赔

澳洲大火仍在持续肆虐,截至目前23人死亡,6人失踪,超过1500座房屋被烧毁,大火烧毁了600多万公顷的土地。

新州/首都领地:18人死亡;至少150处山火仍在燃烧64处未控制;过火面积360万公顷;1365处住宅确认烧毁。

维州:2人死亡,7人失踪;40处山火仍在燃烧;过火面积接近100万公顷;330处建筑确认烧毁。

南澳:3人死亡;15多处山火仍在燃烧;过火面积20万公顷;88处住宅确认烧毁。

昆州:30处山火仍在燃烧;过火面积25万公顷;45处住宅确认烧毁。

西澳:30处山火仍在燃烧;过火面积150万公顷;1处住宅确认烧毁。

塔州:23处山火仍在燃烧,3处规模较大;过火面积3万公顷;2处住宅确认烧毁。

北领地:目前没火;5处住宅被毁 。

如果很不幸,您的住所或物业已经遭遇火灾损毁,根据澳大利亚保险理事会的建议,您需要注意以下几点:

立即联系您的保险公司

如果您的财产已经遭遇损毁,请立即与保险公司联系。

即便您不确定损毁程度,也最好尽快提出理赔。

找不到保单怎么办?

如果您手头没有保单,也不用紧张,所有保险公司都会保留电子记录。

一般情况下,凭你的名字和地址便可查找到保单。

如果您忘记自己投保的保险公司名字,可致电灾难热线1800 734 621查询。

转移之前记得拍照记录

在离开受损住所之前,记得一定要拍照或拍视频记录屋内主要财产或物件,以便于理赔时作为凭据。

一些已经损毁的物件,或该物件存在一些健康隐患,如地毯或一些软装,您可以将它们扔掉,但需要拍照并保留局部样本。

被损坏但仍有可能修好的物件需保留好。

尽快远离已损毁的房屋

鉴于安全隐患,澳大利亚保险理事会敦促居民远离已被损毁的财产和物业。

您可以与当地政府联系住所问题,并询问保险公司您的保单是否涵盖了临时住宿的费用。

当然,一些人的房屋可能存在投保不足甚至完全没有保险的情况,那么这种情况怎么办?

据澳大利亚保险理事会的发言人Campbell Fuller所说,“如果(受森林大火影响的人)失去了一切,他们将完全依靠家庭、朋友、陌生人和政府的慈善捐助”,“政府不会帮忙重建房屋”。

据10 daily 报道,一项来自澳大利亚政府的灾难恢复金(Disaster Recovery Payments)项目可为在灾难中失去家庭成员的人提供紧急财务援助,一般为符合资格的成年人供1000元的一次性补助,而符合资格的16岁以下儿童或青少年可获得400元的一次性补助。

 

如果您希望为扑灭灾情奉献自己的一臂之力,可以通过以下组织和慈善机构捐款。

维州VIC受灾群众捐款链接:

https://www.communityenterprisefoundation.com.au/make-a-donation/bushfire-disaster-appeal/

新州NSW受灾群众捐款链接:

https://donate.vinnies.org.au/appeals-nsw/vinnies-nsw-bushfire-appeal-nsw

维州VIC农村消防局捐款链接:

https://www.cfa.vic.gov.au/about/supporting-cfa

新州NSW农村消防局捐款链接:

https://www.rfs.nsw.gov.au/volunteer/support-your-local-brigade

红十字会捐款链接:

https://www.redcross.org.au/campaigns/disaster-relief-and-recovery-donate

救世军Salvation Army 捐款链接:

https://www.salvationarmy.org.au/donate/make-a-donation/donate-online/?appeal=disasterappeal

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你不该忽略的房屋拍卖率细节

“拍卖率”这三个字,每周都会出现在朋友圈和各种房产新闻上。很多中介朋友也很喜欢发,很多客人也会关注它。这个很简单的一个百分比的数字,我们是否真的看懂了?让我们一起喝杯咖啡,谈谈这个拍卖率。

什么是拍卖率?

Domain的大数据网站,每个星期会公布这个数据,就是本周的澳洲各大首府城市的拍卖交易成交量。

拍卖率是指,在特定的一周或一个月内拍卖出售的房地产的百分比。

计算公式如下:(在拍卖中出售+在拍卖之前出售)/(拍卖总数+撤回的物业)=拍卖率%

简单点来说,如果本周墨尔本总共有1000个物业进行拍卖,成交700套,则拍卖率为70%

知道这个是拍卖率后,现在想想是不是经常看到新闻媒体的头条:

本周拍卖率创三年新高?澳大利亚房产市场已经复苏

连续7周拍卖率维持在70%以上,专家称澳洲房产低谷已过去,现在不买后悔

近期拍卖率上升且保持在 70%以上,我们确实能从中看到市场的复苏,只是光凭这一个数据我们就能判断整个房地产市场行情吗?

我真正开始持续关注拍卖率是在 2015 年初,那时候我通过拍卖,在 Box Hill North 买了一个老式的两房Unit。然后我每个星期都会收到拍卖率的邮件。我也是从那时候开始一直在关注墨尔本拍卖率的变化。所以对于这个数据,我也想分享一下我看拍卖数据的一些小心得。

除了最关键的拍卖率,还有个数据不可忽视,那就是注册拍卖套数,这是指当天计划进行的所有拍卖的数量,包括在最后一分钟退出拍卖的数量。

为什么说这个数据很重要呢,大家可以来看这样一组数据:

(2017年10月28日 澳洲首府城市一周拍卖数据,来源:Corelogic)

(2019年10月12日 澳洲首府城市一周拍卖数据,来源:Corelogic)

20171028日那个星期,墨尔本的总拍卖数量是1983套,拍卖率为70.2%。而20191012日的这个星期,墨尔本总拍卖数量是775套,拍卖率为70.5%2017 年和20 19 年的同一时期,拍卖率也都为 70%,而拍卖数量却相差两倍还多,由此可见,澳洲房地产市场正在复苏,但是也还没完全恢复,房东更多地是在观望态度。

还有个因素更容易被大家忽视,就是按区域查看拍卖情况。在 Domain网站的墨尔本上周拍卖结果页面上,除了显示拍卖数据,还会显示各个区域的拍卖房源,以及他们拍卖后的情况。

比如说:成交(SOLD),流拍(Passed in),撤回拍卖(Withdraw等等。

有些房子会写上成交的价格,或者是出价到多少钱最终流拍,还有些价格会保密,如果真的很想知道的话可以打电话问该房子的中介,一般中介都会告诉你拍卖情况的。

如果你经常关注某一个或某几个区域,你甚至还能观察出这个区域的房价走势,什么价位最多人买等等。

来看看下面这个例子,这是Carlton区(City附近,以墨尔本大学出名,Unit 和公寓比较多)和Balwyn区(富人区,豪宅居多)在同一周的拍卖情况:

20181006 Carlton区一周拍卖结果,来源:Domain.com

(2018年10月06日  Balwyn区一周拍卖结果,来源:Domain.com)

这是两个区域在同一周的拍卖情况,那一周的墨尔本总拍卖率为47%Carlton在那周一共有8 套房子拍卖,成交率为 7/8=87.5%Balwyn也有8 套房子拍卖,成交率为 2/8=25%通过这个例子,其实我们不难看出,在房地产市场整体萧条的时候,反而是低价,大部分人能承受得起,可以说是多数人刚需的那些房子反而更受欢迎。

所以一个简简单单的拍卖率,其实里面有很多内容需要留意。每周我们的公众号都会有详细的数据资料,大家有兴趣可以去关注下。

澳洲的二手房主要是通过拍卖或者私下出售,而新房则主要是销售楼花,也就是期房。私下出售其实是指卖家通过中介出售房产,并列出心理预期价格。 潜在的买家向中介提出购买意向并出价,中介再将其提交给卖方,卖方决定是否接受。私下出售对某些卖家的压力可能较小。我们在观察整个市场走向的时候,也是需要考虑到另外两种销售方式的数据,这样才能更客观。

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