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尽早制定目标职责的好处

接纳好的思想做法,感谢帮助,有利学到新的东西。发展肯定要新的东西,大家看到不变的东西现在效率不高。没有清晰的目标职责,导致上下级互相埋怨,均怪对方,心里很不开心,这不是我们上班的目的。常说苦些累些无所谓,心情要开心,这是真的,辛苦可当健身,心情郁闷是要损害身体的,这很重要。

等到能做到,明确的目标,工作职责,未来真的不要很累的,可以少说很多话,不然,讲得烦,听得也烦,节约时间效率高,大家要全力配合,早日做好每个人的目标和职责。这实际也是六七年前,管理部门人员的心声,职责不清,有的很不舒服,甚至走了,埋怨管理混乱,做好后,我们的工作看起来忙一点了,很正常,正像我平时一直说的,一个人上班有效工作时间要达到五六到小时,常规工作熟练程度的人。

这样有效率,在同行中有竞争力,进而人有自信心,而不是靠奉承拍马,小九九,小聪明,混工作,轻松点,工资高一点,混人际关系,这不是正路,长远必定害了自己未来的路,管理人员就是要学管理门道,这些门道实际都是西方引进的,中国在管理上实际没什么好的思想,从现在的大企业看,都是引进国外的先进管理思想才做好的,所以我们充分利用这么好的机会,用足老师给我们的机会,亲身参与给我们带来的管理变化,改变一成不变管理思想或现状,对我们,某种意义上不失为人生的一大幸事,因为每天的工作占去人生绝大部分,每天做有效的事,得到赞赏的事,绝对是头等大事。

我们要把老师的管理思想,充分全部挖出来,把我们付的钱价值最大化,之前和昨天所谈,总是要他多来,多说,多写,他做了多年,案例有几百个,对我们不会没作用,二万元真的不贵,我花钱都是比较过的,多次外面学习到晚上九,十点,再有学习内容落地到企业,搞到半夜一两点,我大多在旁边了解听着,也就是我们现在的一对一企业咨询,起码二三拾万,一月只来一次,来的机票等要企业报销等等。

有的企业愿景,使命,目标改一下也要上万元,当然有很多改的道理,说明这些改变对企业非常重要,没人喜欢花钱瞎折腾,很多东西我们要去学习,提高看问题的能力,学习力是一个人、一个企业发展的最主要动力,不会从别人身上学习好的东西,或排斥,或懒惰,均将会被社会所淘汰,所以大家要永远努力学习。

现阶段,我有啥事,很多都是临时叫你们做,来写一下完成时间,签个名,对双方都很烦,其中有许多事,就是因为没有分工好,临时抱佛脚,你们接受马上要办,可能心情或实际效率不大好,如在你自己的岗位职责,有的事你可周转好几天的,效果可能更好,事做的也不累,最合适时间做这事,这也是职责明晰一大好处。哪怕事多苦,也是使自己更有能力提升自我价值。

门店小恩小惠首先不能提,硬要送也要告诉上级处理,如何处理这是一个企业的准则,做人的道理,一个缝隙打开,后面会引出很多问题。

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买公寓还是买House?

今天来说一个很多人都感兴趣的话题,在墨尔本投资“买公寓好,还是House 独立别墅?”

根据我的从业经历,基本上每个买房的客人都问过我这个问题,就算不是客人,身边的朋友也经常讨论起这个话题。可以说,我被问到这个问题的概率是200%。

一般我是这样回答我的客人的: 探讨这个问题之前,我觉得要先明确一个观点。 这个社会是在发展,政府也会有规划重点,以及出台各种政策引导市场走向。所以说,澳洲房地产市场瞬息万变。这样的一个市场总体比较稳定的国家,也会经历房地产的高低起伏。

如果都能接受墨尔本市场在变化的话,那么上面那个问题就没有一个固定的答案。下面给大家举几个例子,来看看墨尔本近五年经历了什么。

在2012年,我会说不要买公寓,要买House。 因为我在2010买的期房公寓(楼花,还没开始造),在2012年交房时就后悔了,因为这套房比市场上的同类型公寓贵很多。我当时才知道,这里是和国内相反的,期房(楼花)价格相对高于购买时的市场价格。因为开发商会预测交房时的市场价格来给期房(楼花)定价。 当时的我还没有入行,但是我会分享我的经验给我的朋友们,劝他们不要买期房。

直到2017年前,我还是会跟我的客人们说,如果资金足够的话最好买House,而且一定要买土地面积至少 600㎡以上的,有可以开发价值的House。 因为这段时间是买地开发的疯狂时期,各种大小开发商囤地、申请分割批文、建造 Townhouse 或公寓。甚至一些地区的房价翻了2-3倍。

不过到了2017年,我会说买公寓楼花吧,因为可以省税,还能捡个小漏。因为当时交割的公寓项目较多,海外贷款紧缩,很多买家没有足够的资金交割,不得不转手以前订下的公寓。

2019年的现在,我会坚定地跟我的客人说,除非自住,投资的话还是买公寓。House的土地价格已经非常高了,以至于租金回报率降低了,House的投资现金流是负的。 并且谁都不能保证还会有像2015年那样的暴涨了。而且也见证了前几年在房价高的时候囤地的朋友们,结果扣除了各种建房成本后根本没有利润可言,甚至还要降价出售的例子。

 

以上都是我的个人见解,也先别急着反驳我哦。因为这个答案没有标准版答案,我只是总结近 5 年的房地产市场状况,来提供一个角度去思考。

如果问我,在今天,在现在这个时间段,我会买公寓还是 House?我会选择公寓。原因很简单,公寓是一个正现金流的投资,而且投入资金不会很大。

 如果,能保证你现阶段买的House有短期增值的潜力,那么这个House就是一个很好的投资。但在我个人看来,我无法看到澳洲还存在短期内买入卖出,能够赚到的House。并且House的价值高、租金回报低,对普通工薪阶层来说资金压力也是不小的。

 

而且请再考虑一下这个国家对房屋买卖收取的税,印花税、增值税、空置税等等,这些费用算起来也是不小的一笔数目。所以说,在无法保证House在短期内升值的情况下,公寓的稳定租金回报率对我来说就是一个不错的选择。

当然,就算是购买投资公寓也是要精挑细选的: 因为公寓也不是所有的公寓都能买,要买投资性价比高的。 预告: 我们下一期会选两个例子来看看 用三年,七年,十年的时间为例,举一个公寓和House的回报率?
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关于中介这行想说的一些话

因为最近发生一件事,想写一点我个人对房地产中介的看法。

我不知道大家是怎么看待房地产中介的。但相信很多人都或多或少听到过这样的话:
“中介的话能信的啊?”
“中介都是骗子!”

墨尔本的朋友如果有经常浏览一些本地网站,比如今日墨尔本、亿忆网等,点击进入中介版块的时候,都会自动跳出一个页面,提醒大家谨慎选择房地产中介,当心上当。每次我看到这个提醒的时候,我心里是很不舒服的。

没有入行前,我对房地产中介也是有这样的感觉的,因为我第一次在墨尔本买房就被“忽悠”了。之后在网上浏览关于房产的帖子的时候,责怪的留言也很多。在我刚进入中介这一行的时候,我一直在考虑,我是不是不可避免地要做一个忽悠的中介?我当时的内心真的很抵制,也很反感的,我不知道自己该怎么做才能不被称为“骗子”。在一开始和客人的接触中,我都不知道说什么。但是在深入了解这一行后,我突然开窍了,我不是卖房子的,我卖的是服务。

当我第一次成功卖出一套房子后,我给我哥发了微信,我很开心地告诉他,我找到了自己的定位。我说,“我一开始不知道怎么做中介,我害怕让客人误会我是在欺骗,或者忽悠他,或者因为我专业知识不足让客人产生误解。总之一开始我是很害怕的。后来我通过和客户的慢慢接触,我发现其实我要做的是通过我的经验去帮助客人,帮助他们买房。”有点可惜,换过一次微信,聊天记录找不到了。不然应该发一张截图。

后来我就找到了自己的定位,坚持出售我的“服务”,而不是出售物业。我认为只要改变我自己的,我们的定位会更加清楚,会发生很多让人误解的事。

举例一下:
客人A到中介C的店里,咨询想买一个100万的物业。
根据我的经验,一般中介C会直接从店里的资源里去寻找合适的物业推广。会说尽这套物业的好话。这种情况也会在很多销售的朋友圈里,经常会看到一些中介吹捧房源,无论什么样的房子都是夸大形容,过分吹嘘。
这种情况下,中介销售的是“物业”这个产品。

再来看第二种情况:
客人A到中介C的店里,咨询想买一个100万的物业。
但是中介C并没有立刻拿出房源推荐,而是帮助客人先了解客人的真正购买目的,帮客人做好买房前的准备,以及分析他的购买能力。因为很多情况下,客人其实是不知道买房时候的各种税务及杂费支出的。
这种情况下,中介提供的是“服务”这个产品。

那么问题来了:
如果我们提供的是服务,
出售的是专业知识,
目的是去帮助客人寻找合适的物业,
中介公司的定位是服务公司。
那是不是广大中介就会减少欺骗和忽悠的行为?

在公司内,我提出过一个观念,其实我们房地产中介和律师、医生一样,我们要做的是用我们的专业知识,为客人们提供服务。职业不分贵贱,责任也是一样大。律师帮助我们解决麻烦,保护我们的利益;医生帮我们接触痛苦,保护我们的健康。而房产中介则是帮助客人找到合适的房子,从而帮助客人做到资产升值或保值。当然我们的专业知识不能够和律师医生相比,毕竟他们要付出那么多的努力去获得。房产中介相对更容易一些,门槛更低。但是我们都是通过付出专业知识来获取回报。

请大家不要反感,客观地想想,我说这些当然不是为我们中介洗白,更主要的是想提醒我们的同行,也许改变自己的定位,会带来不一样的效果。

文笔有限,不知道能不能表达清楚我的观点。无论如何,原创不易,请关注我们,给予支持。万分感谢!

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浅谈墨尔本和悉尼(下)

 

近十年城市发展:

由于没有在悉尼长时间生活,所以无法说出具体悉尼在这十年的变化,只是听朋友们说起,悉尼市区的变化比较小,毕竟发展比较早,基建和布局都已经成熟而且定型了,很难有较大的变化。

(墨尔本未来 5-10年的city,蓝色为办公楼,红色为住宅楼,黄色为其他,来源:JLL, 2018)

 

墨尔本却是另一番景象,近十年才开始彻底地改头换面。尤其是大市区。

墨尔本市区的景点或者说商业区,并没有像悉尼这样密布,在悉尼走到哪都觉得不错,都有景点,随时随地驻足都会觉得不错。

墨尔本区分就很明显, city内部也会有区域之分,一块一块的,各司其职。如图所示:

(红色部分是主要的景点,除此以外大多数都是办公区域。相对的单调,就连餐馆也是快餐咖啡为主)

所以会出现一个挺有趣的人群分布现象。

市政府的办公机构基本都位于整个墨尔本city的最东面。墨尔本整个市区的发展也是从这里开始的。从建筑上也可以看得出,从东面至西面,建筑越来越现代化。

商业街 Swanston Street 日常都会有很多游客,隔壁一条马路是办公区,就基本上是上班族。校园区墨尔本大学和墨尔本皇家理工大学附近就都是学生。

(1910年的明信片展现了墨尔本Swanston Street当时的景象)

地图中间红色的一长条是Swanston Street,商业中心是以这条街为中心向两边延伸开的,这条主路贯穿着墨尔本中央火车站,唐人街,奢侈品街Collins Street,Flinders火车站,大型商场及商业街等等。

最有趣的是Docklands海港区,一个号称墨尔本的“达令港”,但是在上班时间全是上班族,下班时间则是居民为主,游客人数屈指可数,只在周末才会比较热闹。

(维多利亚女王市场)

如果想要往下一个景点,比如去维多利亚女王市场逛逛,或是赌场小玩一把,或者去Docklands看看海景和游艇。步行过去就稍微有点距离,中途也没有太多可以让人驻足的景色,这种时候,坐电车出行就是最方便的。

(City Circle Tram 环城老电车)

虽然之前墨尔本就有免费的环城老电车,但还是无法帮助游客好好体验墨尔本。后来,也许是政府意识到了这个问题。从2015年开始,整个墨尔本的市区范围坐电车都是免费的。政府也是希望游客到了墨尔本以后,能够靠着免费电车去到墨尔本大市区的角角落落。

我相信政府是希望改变人流量的布局。也是为生活在墨尔本大市区的居民提供更方便的公共交通,尽量减少市区车辆拥堵的情况。

著名景点及活动:

(悉尼海港跨年烟火)

悉尼拥有全世界知名景点:达令港,海港大桥,歌剧院,麦考利夫人坐像,海鲜市场,皮特商业街等等。

尤其是每年的悉尼海港大桥的烟花,是澳大利亚最大规模的狂欢了。吸引全世界的游客聚集在此,也在各地电视直播跨年烟花。

(墨尔本 Flinders福林德斯火车站)

墨尔本:市区内的景点不少,只是都没有像悉尼那样的知名度。澳洲第一条唐人街就位于墨尔本,1851年就有了,曾经被评为世界最佳唐人街。

百年没有变过外观的Flinders 火车站。全世界最长的有轨电车线路,遍布澳洲大城区,最长的单程路线超过20公里。维多利亚女王市场别有风味。

墨尔本的景点的知名度略输一筹,但是这里却有着几乎南半球所有最大的东西:南半球最大的商业中心 Chadstone;南半球最高的公寓建筑 Australia 108(有人说它质量有问题,这个我们后面再客观的细说);它的边上即将建造一个新的最高层 — 120层的大型公寓项目(这个不用我说,未来的广告将是铺天盖地);还有南半球最大的 Woolworth 超市也将要建在墨尔本南岸Southbank。

墨尔本还是全世界一些知名赛事举办地,比如F1,网球公开赛,赛马节,澳洲本土足球比赛的总决赛。每年到这几个节日期间,几乎是全墨尔本的狂欢。相对于悉尼来说,墨尔本的景点知名度不高,但是胜在够大,够长,够高!

墨尔本的介绍,以后我还是会分成大区块,从中介绍一些比较有特色的区域,从而让大家对墨尔本有更多的了解。我个人觉得这里有很多故事都是很有意思的。

最后给大家一个小问题:

巴西的里约热内卢港湾,日本的东京湾,中国香港的维多利亚湾,中国上海的陆家嘴,悉尼的达令港这些地方都是全世界非常知名的港口社区。

墨尔本也有一个饱受争议的港口社区,你知道是哪里吗?

过一段时间会有后续的原创,再给大家揭晓答案。

 

MINGMING REAL ESTATE

墨尔本:Suite 10/333 Canterbury Rd, Surrey Hills, VIC 3127

上海:上海市黄浦区武胜路429弄3号

手机:0433 851 668 电话:03 9830 0621

邮箱:[email protected]

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