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浅谈墨尔本和悉尼(上)

众所周知,澳大利亚最繁华的两个城市:悉尼老大,墨尔本老二。他们的历史也是很有趣的,有兴趣的朋友可以在网上查一下,篇幅有限这里我就不多说了。

十一年前,我跟我的朋友们说,我要去墨尔本了,我的朋友问我,墨尔本在哪里?

说实话,我也解释不清楚,因为确实那时候的墨尔本的知名度还不是很高。

似乎当时大家都只知道澳大利亚一个城市:悉尼。就像首都堪培拉一样,墨尔本也经常被无视。

三年前,我有一个海外客人问我,墨尔本在欧洲的哪里?

说实话,这还是让人有点伤心的。

我个人只去过两次悉尼,总共只待过短暂的两周时间。对其只是稍微有一些些片面的了解。

在这里就大胆地聊聊。希望通过一些比较,能够给你带来一些直观的感觉。

 

面积和人口:

两个城市的面积相差2300平方公里

墨尔本是9990平方公里,悉尼略大,为12300平方公里。

目前来说,人口基本是持平,都是500万的常住人口。

 

城市性质:

用中国的两个城市来比较会更为直接。

悉尼像上海,金融中心,整个城市更现代化。

墨尔本更像杭州,文化底蕴深厚,虽说不是一线城市,还被大家戏称为墨村,却在近 10 年发展迅速。

我接触过一些本地的西人,和他们聊天时问到他们对这两个城市的感觉,他们有一个共同的认知就是:悉尼的生活节奏更快,墨尔本相对节奏慢一些。

 

中心城市规划:

我挺喜欢悉尼的,悉尼更像上海或者香港,建筑密度高,而且是真的繁华、热闹。

我从唐人街开始步行,一路向北到达令港,再到海港大桥,歌剧院,有麦考利夫人座椅的皇家植物园,往南逛一下悉尼塔和皮特商业中心,在海德公园小憩一下,再往西走就回到了唐人街。

光从地图上就可以看到悉尼的这一大片的商业旅游中心。占地面积也足够的大。整个区域充满了活力,只要体力够,慢慢逛,可以发掘藏在角落里的各色风景。

1991年到1999年之间,有一位叫曾筱龙的华人当过悉尼的副市长,他是从小在香港长大的华人。不知道悉尼的城市建设与香港如此相像,是不是他起到了一些作用?

墨尔本真正的市中心,是一个很正规的长方形,东西距离约2公里,南北距离约 1公里。北面多一个三角形,被维多利亚女王市场占据。最近十年的发展计划,将西边的海港区 Docklands,号称墨尔本的达令港也添加进了墨尔本市区的范围。从此墨尔本的市区又扩大了大概2-3平方公里。

政府为了让游客和居民可以自由穿行于西边Docklands,南边Southbank的赌场, 北边Carlton的维多利亚女王市场。所以政府开始打造大City的概念,并且将这些区域都划入为免费电车区。在这些区域内(如下图)乘坐Tram电车都是免费的。

最中心的 City 每一条路都是笔直的,没有弯弯的路,只要遇到路口就右转的话,经过四次就会回到原地,在墨尔本市中心想要迷路是一件不可思议的事情。但是相对的,墨尔本的市区太过于方正,反而好像缺少了一些乐趣。

所以和悉尼最大的区别是,墨尔本的市区和郊区的分界线特别明显,而悉尼则没有明显的界限。

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为什么澳洲首府城市同时都在造公寓

澳洲各大首府城市为什么同时间段都在造公寓?真正的原因,小老百姓的我肯定是不敢妄下定论的。

只能根据本人平时对澳洲房地产市场的一些研究来分析个大概,给大家提供一个方向。
像我这样的80后,亲身经历过的一次金融危机就是2008年的时候。虽然只是小老百姓,但是或多或少都能够感受到一些“危机”。

 

08年的我当时刚踏入澳洲的土地,在一个寿司店打工,真正接触到了西方社会当时的状况,从与客人的交谈中体会到了那次金融危机给人们带来的冲击。那段时间经常有客人来说 “再见,我被辞退了。” 还有没有被辞退的客人从每天吃三根寿司卷,到只吃两根寿司卷,就因为工资下降了。记得那时候,光ANZ澳新银行就爆出要裁员7000人。当时正在读书的我,也从一些同学们口中听说,他们国内做生意的父母也多少有些受影响。

但是很巧的是,墨尔本的大力发展却也正是从2008年开始的,并且一直延续到现在。这让我一开始有点点想不明白。后来随着得到的讯息越来越多,我觉得我找到了些线索。那么就在这里跟大家分享一下,欢迎留言探讨!

澳洲经济当时的变化,可以简单地概括为:
08年的全球经融危机 → 导致了澳洲矿业出口产量下降 → 影响了澳洲的财政收入
澳洲的第一产业包括:矿业、农牧业、渔业。三大第一产业中为首的矿业不行了,本身就没有什么制造业的澳洲在这次危机下,再想增加国库收入就很困难了。所以在这个时候下,政府开始“卖地征税”。这一条路看来是澳洲最好的选择。因为澳洲在2006年左右开始放宽移民政策,大批海外人士移民来澳洲。也正好促进了澳洲房地产的发展。

(澳洲人口统计表,灰色线为总人口数,蓝色线为每年对比去年增长的百分比数)

政府进入卖地征税的这条路,我想很多人就立刻够明白这会带来什么,确实这是一条很快速的增加税收的方法。可以充实国家的金库,保障高福利执行。以上是我个人的一些见解,没有经过官方论证,也欢迎讨论。

这也解释了为什么墨尔本和悉尼在过去几年里的建筑大吊车的使用量一直是世界前列。也许你们说这只有两个城市,不代表什么。那么请看看一共才150万人口的南澳首府阿德莱德的市区里,近期同时在出售或者建造7栋30层高的公寓项目。黄金海岸,布里斯班,珀斯,就连塔斯马尼亚的首府霍巴特都开始建造公寓项目了。也有人说是因为澳洲人口在增长,所以才会出现这么多公寓项目同时在造。但我认为这更像是政府的手段,为了大力兴建而开放移民政策。过去几年政府井喷式批准开发项目,大力支持基础建设,从拯救经济这一角度来说会更准确。
话说回来,既然是步入了“卖地敛财”的这条路,我认为除非有新的经济行业的转型,不然澳洲这个国家的财政基本上跟房地产捆绑住了。大家熟悉的靠地产扶持经济的国家,应该是大家耳熟能详的:因为地产泡沫而消失了20年的日本;目前遇到瓶颈的香港;正在转型的中国。但是这确实也是让经济发展的一条捷径,现在还有很多国家正在卖地吸引人,比如新兴的东南亚市场,无论是芭提雅还是巴厘岛都在靠卖地增加收入。迪拜,土耳其也紧随其后,靠买房移民吸引全世界买家。

说到移民,澳洲也是和其他国家不太一样。美国在赶人,加拿大连续两次直接关门,但是澳洲始终在接纳。虽然条件确实越来越严,但仔细研究近几年移民政策的改变,不难发现,之前的移民政策是接纳劳力,而现在更多是接纳投资者。

所以技术移民的门槛越来越高,父母免费移民等待时间越来越久。但是只要是188投资移民,后者父母付费移民,都还是敞开着大门的。

可以说,全世界大众福利最不错的澳洲基本上是目前唯一一个移民关口敞开的国家了。

也许有人会说,因为澳洲人口少,所以一直在引进人口。这点也是毋庸置疑,毕竟人口也是社会发展的重要条件之一。

最后说一下留学,现在每年来澳洲读大学的留学生数量越来越多,这也就不用多说了。我想说的是澳洲在几年前开放了小学一年级的留学签证,这应该是全世界也少有的吧?最近这一年光我接触过的小学留学移民的同胞就不少,看来市场是有需求的。

(澳洲国际学生人数表)

说了这么多,其实我想通过我的经验来给大家说明,这一切出现在这经济大倒退时期,看似不合常理,实际却不光只是巧合。个人分析,如有不同的观点,欢迎友善的讨论。写这些东西只是分享自己的生活经历,多提供一个角度了解澳洲和墨尔本而已。
谢谢阅读,原创不易,若是喜欢请点击右下角的“在看”。

如果想讨论,可以留言,欢迎大家私下约我们一起喝咖啡。墨尔本的咖啡真的不错哦!

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明明说墨尔本———开篇

撰写人介绍

大家好!我是上海明明房产墨尔本分公司的小乐英文名字柠檬,Lemon

在人生40岁生日当天,喝了点小酒壮个胆,想在自媒体时代来凑凑热闹,决定在公司的公众号里开设由自己原创的专栏。主要的目的是记录和分享,希望通过自己的视角,把墨尔本更客观地呈现在我们的专栏文字里。

希望自己能够坚持下去!所有的观点都是本人的经验,实际案例,不写虚的,假的。也希望通过文章表达一下个人观点,非常欢迎大家一起留言讨论。

写专栏的目的

明明房产在墨尔本还是一个很年轻的公司,才两岁。但是公众号在勤劳的小编的努力下,人数持续增长。人数不多,小1000人。有同行的关注,有合作伙伴的支持,也有朋友在里面凑数,还有对墨尔本有兴趣的看客们。

总觉得应该为所有关注我们的人们弄点干货出来。之前公司同事写的原创,被同行友好转载,点击率也都很不错,得到很多正面的回馈。

我们拍摄的视频也得到了认可。对于我们来说,被认可这是一件很自豪的事情。基于这个目的,我想努力尝试,多写一些实际案例,加入一些自己主观的想法,给大家呈现一些实用的文章。

个人经历

我是2008314日踏上澳大利亚这片土地的,第一站就是墨尔本,没想到这一待就是十一年多了。运气不错,这十一年算是墨尔本正式大力发展的阶段。

由于完美的错过了上海的房地产黄金时期,没有在上海置业的我,远远的被这个时代抛弃了。所以一踏上墨尔本这片土地,我就特别关注房地产这个行业,当时只是对房产很有兴趣。所以会利用空暇时间在全墨尔本到处闲逛,看房子,记录房价等等。

也是因为如此,我才有机会作为旁观者经历了海港区Docklands的兴起;西区Point Cook初步发展计划,Williams Landing的房价异军突起;东南区的CranbourneBerwick的超级社区的发展计划;北区以Preston为中心扩张的大华人区;以及传统华人区,Box Hill Glen Waverley 的迅速发展。

短短11年,墨尔本已经经历了三次房地产市场的起伏。

我对墨尔本整体发展也在持续关注,并且有将近十年来的记录,基本上对每个区都是略知一二。除了人人都知道的热门区,还对一些冷门社区有一定的研究。纯属个人爱好,没想到这些年的记录,后来能够对自己的事业有所帮助。

墨尔本明明房产的诞生

上海明明房产是1997年由薛超先生成立的房产中介公司,至今22年了。在上海的地产界能够存活22年,已经是一个了不起的成绩。在最高峰时,拥有300门店的市场份额,现在仍有150家左右,并且平均每家门店的经营时间都已经超过了8年。

2015年的时候,在墨尔本Box Hill认识了明明房产的创始人,薛超先生。经过多次交流后, 我的专业度得到了薛超先生的认可,遂与薛超,薛明父子一起在墨尔本成立了墨尔本明明房产分公司。从此成为这个大家庭的一份子,实属荣幸。

这里多说一句,明明房产和明明地产是不同的中介公司。我们是明明房产。

这算是明明说墨尔本第一期的介绍吧。

难得静下心来写点东西,虽然知道自己人小力微,不过也想说出一些关于墨尔本的分享。希望得到各位的支持,一点点鼓励也会是我最大的动力!非常欢迎一起探讨墨尔本的一切,互相进步。谢谢!

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为什么做房地产独立经纪人平台

 

 

一,明明有21年的房产加盟历史,现在还有150多家门店,这是我们做这个的主要前提。

20年的历史,150家店,说明我们有几点优势:

1,房源比较多?房源是房产中介的根本,巧妇难为,无米之炊。应该说中介的主流都认识到了,掌握了房源,就掌握了一切,这也是发达国家的中介历史发展的总结。下属门店多,一般来说做房源平台数据量就会更多,非常关键,重中之重。

2,合作可能性相比其他各种中介体系的门店意愿度高,这是因为,我们可以说仅存的比较大的加盟体系,时间二十一年,少有的。这么多年我们每月总有聚会五十人左右,平时的十多人,几十人考察项目学习类活动也有十多次,年会总人数一百到两百人,长时间的交往为我们的相互了解相互合作,奠定了很好的合作基础。所以从某种意义上说明明房产互相合作,把业务做好相比其他任何中介的直营体系和加盟体系来的更多更好,

二,独立经纪人的比例大幅上升应该是房产中介行业发展的必然结果

从欧美发达国家的中介历史来看,也是这么一个发展结果,这里面估计有内在的关系,作为一种服务性行业,投资资本比较少,个体从业势必会更多,我曾写了“”独立经纪人的优势“”从我个人的理解,十八年前写的,

三,这几年,几乎所有的中介大鹅都在做加盟,最近因为他们觉得直营模式,通过这几年的做,大量的人员成本,管理成本上升,交易量大幅下降,亏本严重。但他们毕竟资本雄厚,我们很难和他们比拼。更主要从我们近20年的加盟历史来看,并不是简单的,存在的管理风险不小,打官司不少,十年的管理费都不能弥补的一次诉讼。幸好,没有很大的案件发生。再说加盟的效益这几年做下来也不大,真正要直营式搞加盟管理又不容易,

四,独立经纪人平台以个人为主,没有门店,总部交易服务大大增加,以前几百家店都是各自签买卖合同,由于每个店每个人层次不同,风险实在不小。

五,我认为,近20年,大多数还是只做门店附近的房源,实际上通过房源平台可以多做2~3倍业绩。如果一家店,平时只做附近一公里范围,那么在明明品牌下,在众多加盟店或其他同行的经常合作下,收入一定远远大于你不合作,只做门店周围非常有限的房子,一点小生意。

你应该只要有任何地区的房源,及时输入到房源平台上。现在两百多家店今后两千多家店,房源更多,都能看到。对你来说十公里以外的房子,以前都不要的,另外一家 门店或某个独立经纪人可能就在这个房子旁边,很近,非常方便,你认为没用,废的,他认为大肥肉,非常好,赚大钱。这就是房源共享带来的好处。和一切共享的原理都是相似的。当然,我们不搞公盘。一定要经纪人事先电话沟通确认,短信或其他截图保存确认,上面写好佣金多少。一般公司主张,远距离做不到的房源,房源的旁边或备注写好百分之二十左右的整数。谈判,交易,贷款等等这一类,主要由拿百分之八十佣金的房源所在地一方去处理,提供信息的做一点小小的配合。这样,合作成功的可行性,保障度大很多。

六,美国的RM,实际上就是这么一个独立经纪人组织。他们在美国,总量可能有最多优秀的业务员,开门店的店东最大最多,店东主要工作就是不停的用各种办法,到处招聘无底薪的独立经纪人。因为欧美上百年的房地产中介历史证明,只有这种模式能够使店东(broke)和独立经纪人达到最优性价比的合作模式,未来发展成功率最高的一种模式,这是被历史证明了的,可以双赢的长久的模式。

七,欢迎我们的店东参与到这个大事业中来。我们的店东有多年的实战经验,管理经验,搞这个是得心应手。人总是要不不停的挑战一下人生高度,使人生不遗憾。

现在的社会或者说早就是如此,只有团队才能真正打造出人生靓丽的结果。

也欢迎同行和社会各界人士对这个事情感兴趣的,一起合作。

也欢迎,没有时间参与,愿意投资看好的,各界人士。

上班时间到了,有空继续写,相关这些思想分散的写在了很多地方,可以从网站上,我的文章摘录和个人朋友圈等等地方去了解。

MINGMING REAL ESTATE

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上海:上海市黄浦区武胜路429弄3号

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