澳洲房屋贷款政策再收紧?

近日,澳大利亚的主要金融监管机构之一,APRA (The Australian Prudential Regulation Authority)将商业银行贷款的Buffer Rate,由2019年开始的2.5%,提高至3%。

虽然我们在前文中分多方面,详细分析近期政策对房产市场的影响,但很多同事,客户仍然微信发文前来咨询未来房价的走势,担心APRA当前以及未来的政策对房地产市场产生较大的影响。


今天我们将追加一篇后续报道,为大家深度解析RBA,APRA等金融监管机构的心态以及后续监管思路的演进。

澳大利亚房产价值已超过9万亿澳币

首先,CoreLogic 的数据显示,澳大利亚住宅房地产的总价值已飙升至9.1万亿澳元。而这个数字在五个月前,还“仅”为8万亿澳币。当前,澳洲住宅房地产的总价值现在比养老金、澳洲股市和商业房地产的估计价值高出 28.2%。其中维州占总价值比例为28.1%,规模为2.56万亿澳元。

房地产已过9万亿大关。维州正快速爬升。这是一笔巨大的财富,这不仅关系到居民的财富,还关系到金融以及整个实体经济的稳定。即使是强如RBA的金融监管机构,也不得不慎重。

APRA 担心用力过猛

在2020年,APRA就已经将 Buffer Rate 提升至2.5%。APRA就已经对高负债比例有所警惕,只是市场当时沉浸在Lockdown,Work from home当中,这项政策在市场中也并没有掀起太多波澜,房价仍一路高涨。其实本次的 Buffer Rate 从2.5%提高到3.0%,其实影响十分有限。见下图,贷款利率比例无论是对于自住还是投资的影响都十分有限。

”假设,澳洲本地收入客户工资一定的情况下,在提高Buffer Rate前,自住房客户能够贷款100万澳币。在提高Buffer Rate后,自住房客户的贷款额度下降约3%,至97万澳币。“

金牌贷款 Broker

根据上图和案例分析,我们不难发现,其实银行对客户的贷款能力 Serviceability 并没有太大的变化。而这还仅仅针对于澳洲本地市场。对于即将返回澳洲房市的海外投资者来说,他们的融资渠道将会更广,而APRA的政策对这部分海外投资人的影响则会更加有限。

2017年,APRA对市场推出了限制投资贷款只能占贷款比例30%的一刀切政策,而此项政策最终导致悉尼房价下跌15%,墨尔本接近20%。2021年,这一次APRA吸收了上次的教训:“Estimates the typical maximum borrowing capacity would only be reduced by about 5%”。新政策的推出,APRA远比过去谨慎。未来即使有进一步的政策,应该也会一步步来。

RBA 怎么看待房地产市场中的风险?

今年9月22日,RBA的助理总裁 Michele在公开演讲中,详细细为我们介绍了RBA对于宏观经济,以及房产市场现状的解读:澳洲宏观市场确实有增长,而且增长的不错。我们给市场注入了足够的资金来确保经济增长。而这种增长正通过房地产的强力复苏来实现。

其中,RBA Assistant Governor在报告中提到,宏观市场,尤其是房地产市场是否有 Risk 要看两方面:

  1. 金融机构是否出现了2017年类似的贷款质量下降?
  2. 居民及私有部门是否已经出现过高的负债?

第一个问题的答案,RBA:否。

RBA在官方演讲中提出:银行部门内,RBA没有在2020年的贷款测试中,没有发现贷款质量的下降,而且银行的资产负债表在压力测试中表现优异。

第二个问题的答案,RBA:否。居民负债并没有超出监管机构的预期。澳洲居民自2000年以来就已经处于较高的资产负债比例,20年的时间充分说明了澳洲居民拥有对债务较强的偿还能能力。同时还需要提到海外投资人不在这张表内,某些市场的海外投资人对贷款的偿付能力更强。

RBA也在观察,在适当的时候,也会推出一些政策来进行干预。但RBA总体认为宏观市场上,并没有过多的Risk。

同时RBA还担心,过多的政引导会打乱现在房地产市场对宏观经济的正面影响。一旦房价下跌速度过快,或者居民无法偿还贷款,那么经济将会受到严重冲击。

RBA不会让这种情况出现,会适时出台政策进行预防,在COVID还没结束的情况下,让房价下跌是万万不能的。因此,即使未来有RBA相关政策出台,也是会比较谨慎,且适量。

总结

2021年,澳洲房产价值从年初的7万亿,增长到年末的9万亿,在Covid大环境中,房地产市场已经成为宏观经济的强劲驱动力。任何对于房地产市场的调控,监管机构无论在报告中,还是实际出台的政策中,都显现出他们谨慎的态度。尤其是RBA更是表示2024年前,将不会抬升基准利率。

最后总结:

  1. 这次APRA Buffer Rate的调整,影响有限。房价仍然在涨,而且还要涨;
  2. APRA和RBA均认为市场风险可控,但在持续观察,未来还会有政策调整;
  3. APRA和RBA都不想重蹈2017年的覆辙,新政策出台将会以温和,渐进的方式为主;
  4. 更多的可能:预计会针对不同市场做区分调整,提供更细化的引导方案。

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