封锁无法阻挡澳洲抢房热潮

澳洲疫情日益严重!新州州长表示,封城将持续一段时间,而至暗时刻很有可能在10月份到来。维州也是岌岌可危,维州州长已官宣延长封城至9月底。

尽管维州和新州都在封锁中,但澳大利亚的房产价格在8月进一步上涨。

据CoreLogic最新数据显示,澳洲房地产价值录得自1989年以来最快的年度增长—较年初上涨15.8%,较上年同期增长18.4%。这相当于一年来的涨幅达103,400澳元,即每周1,990澳元。

尽管已经经历了两个月的封锁,但悉尼的房价在八月再度攀升1.8%,而在封锁中被禁止实地看房的墨尔本,房价也依然上涨了1.2%。

▲图片来源: Corelogic

迅猛上涨的房价,已将购房者的预算甩在了后面。澳大利亚工资平均上涨了1.7%。而仅在过去一年,房产价格的增长就几乎是工资涨幅的11倍。

可以看出今年以来,封锁并没有直接导致房价下降。与此同时,澳洲政府已经放弃完全清零的计划,一旦疫苗普及率达标,各州将解除封锁,甚至有可能开放国境,力保经济复苏。

最严重的新州,州长大胆承诺,11月将解封,人们可以回家过圣诞;而一向管理严格的维州州长也表示在9月底有望放松部分限制。

如果今年能够顺利解封,房价是否会和去年年底一样,大幅反弹呢?

目前,挂牌待售数量低于成交量。由于许多焦虑的潜在业主担心无法得到满意的价格,或对疫情感到忧虑,于是决定直到春季晚些时候再挂出他们的房子。

而许多封锁中的购房者仍希望购房,并有足够的信心继续推进他们的计划。

其中许多人已经在市场上为心仪的房产寻找了很久,还有一些买家因疫情被迫待在家里,决定换一套大房子——但不久之后他们就意识到市场上没什么东西可供选择。

而封城期间,很多建造工地被迫停工,再加上建造原料和人工短缺,导致原本供应不足的房屋更加稀缺。

那么,目前房屋供应量究竟有多低呢?

根据CoreLogic最新报告,2021年的待售房屋数量远低于过去5年平均数量。其中,8月份的待售数量比过去5年的平均值足足低了27.1%。

自8月开始封锁以来,墨尔本的待售数量下降幅度更大。然而,由于封锁更加频繁,这座城市也出现了更大的波动。

相比之下,购房需求有多强劲呢?截止到目前,全澳的销售量一直在不断攀升,远高于5年平均水平。过去3个月,房屋交易的数量比平均水平高出30%。今年的冬天一改往常,销售量远超过去5年同期水平,达到了历史新高!

可以看到,解封之后,市场的需求信号还将释放。而供不应求的局面短期内依然严峻。

随着 COVID-19 的每一次新的延长封锁,消费者情绪的反应都发生了变化,2021年的情绪下降幅度会变小,但持续时间更长。 

由图表中的阴影区域展示了,自2020年3月以来在各种封锁期间的 ANZ Roy Morgan 每周消费者信心指数。

在2020年初,在澳大利亚首次出现COVID-19引发的封锁,消费者信心从峰值到谷底下降了-40.1%,持续了六周。第二次下降与病例数上升和整个墨尔本重新封锁相吻合,是持续七周的-11.3%的峰谷下降。到目前为止,目前的封锁已经见证了消费者信心从高峰到低谷的下降,持续了七周,下降了 -12.3%。 

鉴于消费者现在对封锁对经济的影响有了更多的了解,而且重要的是,去年第二阶段限制之后出现了强劲的复苏趋势,因此封锁对消费者信心的打击可能已经变得“较轻”。 有趣的是,澳新银行罗伊摩根指数似乎已经稳定在100以上,这表明更多人对消费还是充满着信心的。

由于澳洲经济尚处于恢复时期,澳联储RBA将维持现金利率在0.1%的历史低点,以量化宽松的政策鼓励人们拿钱出来消费、投资,以拉动经济增长。虽然不断有“提前加息”的消息传出,但是大多数专家表示在2022年底之前,澳联储RBA突然加息的可能性很低。

低利率对于RBA而言,是一枚子弹,而目前让经济迅速恢复最明智的方式。因此,短期来看只要RBA不加息,市场上投资活跃,房价就能保持稳定增长的状态。有低利率加持,再加上市场供不应求,今年解封之后,买家很可能会迅速重返市场,无论是交易量还是房价都会出现反弹。

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