墨尔本购买公寓应该如何选择

大家好, 我是澳洲Jerry,今天我们来说一说购买公寓应该注意的事项和应该避免的几大误区,这里没有房产买卖,只有房产知识分享。

明确买房的目的

在澳洲购买公寓这个产品上,明确自己购房目的的购房者寥寥无几。

明确自己想要买投资房的占10%,明确自己想要买自住房的占10%,剩下80%的购房者都抱着即可自住又可投资的目的去选择房产。

有这种想法的购房者占大多数,其实有这种想法也是一个很正常的现象,因为所有人都希望房产具备投资属性,又可以自住这样两全其美,但是大多数投资者不能区分自住房和投资房的定义

位置是最重要的因素

所以具有这种想法的投资者进入了房产市场,把这种想法变成了在同一栋楼里挑选户型,只是看户型的区别,而往往忽略了最为关键的因素“位置”

真正的投资房是以是否好出租,是否收到高昂的租金来定义的,所以位置是至关重要的因素。什么样的投资房将来最好出租呢?就是最靠近公共交通的项目,也就是靠近火车站和电车站甚至巴士站。

因为今后租你房子的租客,他们关心到火车站的距离远远高过关心房子的朝向,楼层,户型和装修风格,因为他们租住在这套公寓里面的时间,长则一两年短则半年,对于租客所要面对每天走路去火车站需要花几分钟更实际。

所以我们定义好的投资房,10分钟之内步行距离到火车站为最佳距离,我测算过一般是850一1000米以内,根据每个人走路的快慢不同,有些投资房要20分钟甚至更多的步行距离,作为投资房来说,这样的步行距离就不太合适。

何了解是否好租?

投资房的购房者如何了解这套房今后是否好租,那我有一个简单的办法,就是到同一条街最近的项目去参加一次租房的开放,只会花掉你半小时的时间。

你可以了解这个位置的投资房受欢迎程度,到底有几组租客去参观,是否在参观前就在楼下排队,同时可以与租房中介聊一下目前的租金状况。

这样就可以清楚地知道,你未来的投资房是否受欢迎,有些投资者说这太麻烦了,既然你已经愿意花几十万的房子钱去买一套投资房干嘛不抽半天的时间去做一下市场调查呢?

所以我们给一个投资房的定义,你可以改变投资房里的任何装修风格和设施,但是唯一不能改变的,就是这个房子的位置在哪里。

所以选投资房就是选位置, location location location 这句话可不是空穴来风, 对于买投资房的客人尤其重要。

购买自住房很多人喜欢安静,愿意离公共交通略微远一些,但是这种自住型公寓对于租客来说没有太大的吸引力,同样是挂牌出租,靠近公共交通越近更容易出租,而且租金还高

选房有取舍

还有一个区别就是,投资房追求回报率和租售比,为了降低投入一般不选择配备车位,所以必须靠近公共交通设施,但是自住房一般会配备车位,这也是最大的区别之一。

因为配备了车位,所以自住房可以离公共交通略微远一些,这样比较安静,所以真正的投资房和自住房是很难相提并论。

所以自住房就有了新的定义,有钱难买我喜欢,我就是喜欢步行20分钟到火车站,我还可以顺便锻炼身体,我就是喜欢这个朝向,我喜欢高楼层,我就是喜欢这个瓷砖颜色,我就是喜欢这个地板颜色等等。

所以买自住房的客人可以更任性,所以说投资房和自住房很难同时拥有,必须做一个取舍,做到两者均衡

有些投资者用自住的标准,买到房产后用于出租,发现比较难租,一直找不到原因,其实就是很多离公共交通比较远,有些购房者说很近啊,我开车只要5分钟就到火车站了。

作为一个投资房来说开车5分钟,步行就要在20分钟左右,对于租客来说是没有吸引力的,也许就是不太好租的原因。

同一个项目里面一定是一房容易出租,而且租金最高,所以单纯投资,一房公寓就比较合适,两房户型是一个自住房入门级别,但注重今后有升值潜力的投资者就要更多的考虑两房或者三房户型

但是你买了一房户型是作为纯投资,获取最大租金回报的现金流产品的同时,也要面对当你要转卖的时候,购房群体也是投资客人的事实。

他们也是想要以最低的市场价去买入房产来获得最大的投资回报率,所以你会面对很多竞争,就是价格的竞争。

同一栋楼的价格竞争,甚至是两栋楼价格竞争,甚至是整条街上所有一房户型的价格竞争,所以期望这种投资房有资本增值,目前来看是不太现实。

虽然说一房公寓今后也会增值,这只是通货膨胀带来的,因为通货膨胀会导致吃顿饭,买件衣服都会变贵,更何况是房子。

那投资自住型房产的客人就要考虑的更多一些,不但考虑投资回报率,还要考虑今后当你二手房再次出售的时候,对二手买家有没有吸引力,会不会有自住客人选择你的房子,与房子的面积、朝向、景观息息相关。

因为注重资本增值的投资者要清晰地明白一件事,只有自住买家才会不断地推高房产价值,而不是投资买家。

因为当你的房子有非常漂亮的景观,或者非常棒的户型,或者非常好的装修的时候,才会受到自住买家的追捧,才能超越其他竞争者而购买你的房产。

所以既能投资又能自住的房产是需要做一个利弊的权衡,新手买家很难把握,需要找有经验的房产中介给予建议,就像你要找一个会计师咨询税务上的问题,或者找一名律师咨询法律上的问题一样。

谢谢大家的观看,我是澳洲Jerry,我会给陆续更新,给大家带来更多的澳洲房产真实案例分析和房产知识以及资讯。

本文仅代表作者本人观点

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