墨尔本将成为澳洲最大城市

根据澳大利亚统计局的数据,2020年,墨尔本失去了26,100名居民,他们移居到了澳洲其他城市,这是有记录以来墨尔本人口最大的年度净损失。

在过去的两年里,墨尔本也错过了海外移民,这是墨尔本人口增长的重要因素之一。这导致维多利亚州在截至2021年6月30日的一年中记录了全澳各州唯一的负人口增长率。

尽管如此,预计墨尔本将从明年开始强势反弹,成为人口增长最快的首府城市。

根据人口中心的最新预测,到2030年,墨尔本有望取代悉尼在最大城市的地位,成为最多人口的城市——约590万。社会研究员和人口统计学家Mark McCrindle 表示,这将不是墨尔本第一次成为澳大利亚最大的城市。直到1890年代,它也一直保持着这一称号。

这一切将对房地产产生重大影响。

墨尔本的人口将通过自然增长以及州际移民而增长,但随着国境限制的放松,预计大部分增长将来自海外移民。

Mr.McCrindle说,墨尔本有望超越悉尼成为最大的城市,但新冠疫情和国际边境的关闭将会推迟它的发展进程大约三年。他说,海外移民会选择墨尔本的原因有很多,包括这座城市对这些居民来说非常宜居,尤其是学生。

“墨尔本有许多优秀的大学,配备学生宿舍和大量的公寓生活,这里有许多适合步行生活社区。”

Mr.McCrindle说,墨尔本对技术移民也很有吸引力,虽然在COVID期间CBD许多公司已经空置,但它仍然是许多大公司的总部。

“墨尔本仍然拥有这种生活方式——它已经对基础设施和建筑环境进行了两个世纪的投资,这伴随着持续的声望,”他说。“虽然人们突然发现了这些地区,但维州的明珠仍然是墨尔本,世界上最宜居的城市将再次闪耀。”

墨尔本在2017年之前连续七年蝉联世界上最宜居城市的称号——由经济学人智库编制的榜单——并在2019年排名第二,然后在2021年下滑至第八位,落后于阿德莱德(第三)和珀斯(第六)。然而,它仍然领先于排名第11位的悉尼。

除了宜居性之外,墨尔本相对于悉尼的一大吸引力在于其相对的住房负担能力。Mr.McCrindle 表示,墨尔本的居民可以以比悉尼便宜的方式享受国际化都市生活。

根据最新的PropTrack数据,截至1月份,墨尔本的House中位数为975,000澳元,比悉尼的房价中位数143.5万澳元低32%。墨尔本的公寓中位价为640,000澳元,比悉尼的中位价795,000澳元低20%。根据维多利亚房地产研究所的数据,墨尔本的租金价格也比悉尼的平均低33%。

PropTrack 的经济研究执行经理 Cameron Kusher 表示,墨尔本房地产市场的另一大吸引力是土地的供应,这为买家提供了更多的住房选择。

“人们仍然可以在市中心公寓或独立式住宅之间进行选择,但在城市郊区购买新独立式住宅的选择比在悉尼要多得多。”Mr. Kusher说。

正是这种更多可用的土地和提供更多住房供应的能力,使墨尔本比悉尼具有可负担性优势,这些因素意味着,尽管需求不断增长,但墨尔本不太可能超过悉尼成为澳大利亚最昂贵的房地产市场。

Mr.Kusher说,为了容纳更多的人口,墨尔本将需要更多的住房供应,包括内环和中环郊区的高密度住宅,以及城市郊区的低密度住宅。

“幸运的是,与悉尼不同,墨尔本土地更容易获得,因此供应应该能够更快地响应人口增长带来的需求上升。”

Mr.McCrindle 补充说,对墨尔本来说,好消息是它没有悉尼那样的地理限制,被霍克斯伯里河和蓝山围起来,这意味着它可以提供更多的住房。

“墨尔本的供应能力比悉尼更强——它充满了新的发展机会。”他说。

为帮助避免未来随着墨尔本人口膨胀而出现供应短缺,政府应鼓励投资并专注于土地释放计划、更有效的税收制度、缩短审批时间并降低开发申请流程的成本。

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