你不该忽略的房屋拍卖率细节

“拍卖率”这三个字,每周都会出现在朋友圈和各种房产新闻上。很多中介朋友也很喜欢发,很多客人也会关注它。这个很简单的一个百分比的数字,我们是否真的看懂了?让我们一起喝杯咖啡,谈谈这个拍卖率。

什么是拍卖率?

Domain的大数据网站,每个星期会公布这个数据,就是本周的澳洲各大首府城市的拍卖交易成交量。

拍卖率是指,在特定的一周或一个月内拍卖出售的房地产的百分比。

计算公式如下:(在拍卖中出售+在拍卖之前出售)/(拍卖总数+撤回的物业)=拍卖率%

简单点来说,如果本周墨尔本总共有1000个物业进行拍卖,成交700套,则拍卖率为70%

知道这个是拍卖率后,现在想想是不是经常看到新闻媒体的头条:

本周拍卖率创三年新高?澳大利亚房产市场已经复苏

连续7周拍卖率维持在70%以上,专家称澳洲房产低谷已过去,现在不买后悔

近期拍卖率上升且保持在 70%以上,我们确实能从中看到市场的复苏,只是光凭这一个数据我们就能判断整个房地产市场行情吗?

我真正开始持续关注拍卖率是在 2015 年初,那时候我通过拍卖,在 Box Hill North 买了一个老式的两房Unit。然后我每个星期都会收到拍卖率的邮件。我也是从那时候开始一直在关注墨尔本拍卖率的变化。所以对于这个数据,我也想分享一下我看拍卖数据的一些小心得。

除了最关键的拍卖率,还有个数据不可忽视,那就是注册拍卖套数,这是指当天计划进行的所有拍卖的数量,包括在最后一分钟退出拍卖的数量。

为什么说这个数据很重要呢,大家可以来看这样一组数据:

(2017年10月28日 澳洲首府城市一周拍卖数据,来源:Corelogic)

(2019年10月12日 澳洲首府城市一周拍卖数据,来源:Corelogic)

20171028日那个星期,墨尔本的总拍卖数量是1983套,拍卖率为70.2%。而20191012日的这个星期,墨尔本总拍卖数量是775套,拍卖率为70.5%2017 年和20 19 年的同一时期,拍卖率也都为 70%,而拍卖数量却相差两倍还多,由此可见,澳洲房地产市场正在复苏,但是也还没完全恢复,房东更多地是在观望态度。

还有个因素更容易被大家忽视,就是按区域查看拍卖情况。在 Domain网站的墨尔本上周拍卖结果页面上,除了显示拍卖数据,还会显示各个区域的拍卖房源,以及他们拍卖后的情况。

比如说:成交(SOLD),流拍(Passed in),撤回拍卖(Withdraw等等。

有些房子会写上成交的价格,或者是出价到多少钱最终流拍,还有些价格会保密,如果真的很想知道的话可以打电话问该房子的中介,一般中介都会告诉你拍卖情况的。

如果你经常关注某一个或某几个区域,你甚至还能观察出这个区域的房价走势,什么价位最多人买等等。

来看看下面这个例子,这是Carlton区(City附近,以墨尔本大学出名,Unit 和公寓比较多)和Balwyn区(富人区,豪宅居多)在同一周的拍卖情况:

20181006 Carlton区一周拍卖结果,来源:Domain.com

(2018年10月06日  Balwyn区一周拍卖结果,来源:Domain.com)

这是两个区域在同一周的拍卖情况,那一周的墨尔本总拍卖率为47%Carlton在那周一共有8 套房子拍卖,成交率为 7/8=87.5%Balwyn也有8 套房子拍卖,成交率为 2/8=25%通过这个例子,其实我们不难看出,在房地产市场整体萧条的时候,反而是低价,大部分人能承受得起,可以说是多数人刚需的那些房子反而更受欢迎。

所以一个简简单单的拍卖率,其实里面有很多内容需要留意。每周我们的公众号都会有详细的数据资料,大家有兴趣可以去关注下。

澳洲的二手房主要是通过拍卖或者私下出售,而新房则主要是销售楼花,也就是期房。私下出售其实是指卖家通过中介出售房产,并列出心理预期价格。 潜在的买家向中介提出购买意向并出价,中介再将其提交给卖方,卖方决定是否接受。私下出售对某些卖家的压力可能较小。我们在观察整个市场走向的时候,也是需要考虑到另外两种销售方式的数据,这样才能更客观。

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